״זה לא היה כמו בסרטים, שלאט לאט הבניין מתפורר. זה היה מיידי – רעש גדול, ופשוט קריסה. עניין של שתיים-שלוש שניות. הבנתי שהכל נופל, רצפה, חלונות, הכל. לא היה מה להסתכל אחורה, פשוט קמתי וברחתי ותוך כדי הבנתי מה קורה. בגלל שהכל קרה כל־כך מהר אין לך אפילו זמן לדבר לעצמך. היו לי רק שתי מחשבות מהירות; הראשונה הייתה ׳רוץ מהר, אם לא אתה מת׳, והשניה הייתה ׳סבבה, עכשיו אני מת׳״. שלוש השניות שמתאר עומר פרידמן היו האחרונות מאז שמצא את עצמו בלי רכוש, דירה ותשובות באחד האסונות האזרחיים החמורים שניתן להעלות על הדעת, שרק בנס הסתיים ללא הרוגים.

״אני גר בקומה שלישית ואת השכן שלי מצאו בקומה הראשונה. אני זוכר שאמרתי לעצמי שאם הוא בדירה הוא מת. אם הייתי במקרה בשירותים, באמבטיה או בסלון היו מוצאים אותי ברחוב״

בבוקר ה-1 באפריל, ערב ליל הסדר, הוא עבד מהמחשב בחלק הפנימי של דירתו בדרך יפו 44 שבתל-אביב, עד שהיא לפתע קרסה עם עוד רבע מהבניין בו התגורר על חמש קומותיו. ״אני גר בקומה השלישית ואת השכן שלי מצאו בקומה הראשונה. אני זוכר שאמרתי לעצמי שאם הוא בדירה הוא מת״, משחזר פרידמן כשניכר שהוא עדיין מנסה לעכל. ״אם הייתי במקרה בשירותים, באמבטיה או בסלון היו מוצאים אותי ברחוב״. אותו שכן הוא הדייר היחיד שנפצע בקריסת הבניין. חוץ ממנו נפצעה גם עוברת אורח בפלג גופה העליון. 

״קומות שלמות הוסבו למגורים, כל חלל ל-5-6 דירות. ביום אחד נכס של איש אחד הפך ל-6 דירות, אבל תשתיות הביוב, החשמל והמים לא היו ערוכות לכמות כזו בשום צורה״

משעה שפיקוד העורף שלל אפשרות של נפילת טיל איראני, היה ברור לדיירים דבר אחד: איש לא יקח על האסון הזה אחריות. אם היה מדובר באתר נפילה היו מקבלים פיצויים על הרכוש ומפונים למלון עד שתימצא דירה חלופית. במקום זאת, כפי שעולה מתחקיר המקום הכי חם בגיהנום, מצאו עצמם עשרות דיירים בליבה של מסכת טיוח והסרת אחריות בניצוחן של עיריית תל-אביב-יפו, חברת פירר הנהלת רכוש, וחברת אלקטרה שרכשה אותה לפני שלוש שנים. מסכת שהחלה מיד לאחר הקריסה והיא עודנה נמשכת.

ייעוד מסחרי

הבניין בדרך יפו 44 נבנה בשלבים החל משנות ה-20, ושימש תחילה כמפעל לייצור קרח של חברת ״מעדן מחסני קירור בע״מ״. ב-1968 הגישה החברה בקשה להריסת בית החרושת ולהקמת מתחם מסחרי, ומתחתיו שתי קומות תת-קרקעיות: מקלט, וקומת מרתף ששימשה את חברת מעדן. הפסאז׳ שחוצה עד היום את הבניין נולד אז — ובמרכזו נמצאות המדרגות המובילות אל המקלט שאכלס מאות תושבים במלחמות האחרונות.

לאורך הליך הבנייה של הקומה המסחרית החדשה, ולאחר שמרבית הנכסים כבר הושכרו או נמכרו על ידי חברת ״מעדן״, החלו להגיע למנהל הנדסה עוד ועוד בקשות לשינויים ותוספות, מרביתן מבעלי העסקים שרכשו נכס במתחם החדש ורצו בתוספת יציע (קומת גלריה) בעסק. השנים הללו בהיסטוריה התכנונית של העיר ידועות לשמצה כאלו בהן השתלטו הרכבים הפרטיים על המרחב הציבורי, כאשר ידה של הוועדה המקומית הייתה קלה על אישור חניונים או כיכרות מוגבהות (פארסת דיזנגוף איננה היחידה). גם בדרך יפו 44 אישרה הוועדה קומת חניה שתוכננה להיות מעל הקומה המסחרית. לימים הקומה הפכה לעוד קומת משרדים שאט-אט הפכו לדירות.

את המקלט העבירה החברה לבעלות עיריית תל אביב, ולמרות שתחילה אושרה רק קומה מסחרית אחת, מעל קומת החנייה אושרה תוספת בנייה של ארבע קומות משרדים ובתי מלאכה. בכך הפכה העירייה לבעלת הנכס הגדול ביותר כשבבעלותה 474 מ״ר, וסידרה לבעלי ״מעדן״, משפחת איזמן, אקזיט לא קטן. לצד עיריית תל אביב מופיעה ברשימת בעלי הנכסים גם חברת החשמל ומלבד שני הגופים הללו, רוב המחזיקים כיום הם יורשי הרוכשים המקוריים. סה״כ מדובר ב-29 בעלי נכסים. 

מבחינת השימושים המותרים נכון לאותם ימים, תכנית 44 המנדטורית מ-1941, קבעה ייעוד מסחרי למבנה. תכנית 1245 מ-1971 קבעה ״מסחר סיטונאי עם משרדים״, אולם זו מעולם לא אושרה באופן רשמי. כיום במסמכי מינהל התכנון היא מופיעה כתוכנית שנדחתה. כך או כך הייעוד מראשית הבניין על גלגוליו היה ונותר מסחר ומלאכה זעירה.

חלל מחולק לשש דירות

לאורך השנים עברו רבים מהנכסים בבניין לניהולה של חברת ״פירר הנהלת רכוש בע״מ״, שהייתה בבעלות עו״ד דב פירר ונרכשה לפני שלוש שנים. בשני העשורים האחרונים הפכה פירר לאחת מחברות הניהול הגדולות בתל אביב, עם מאות דירות בארסנל. ״כשנכנסתי היו ממש מעט אנשים שחיו בבניין. היו הרבה גזרנים ובעלי מלאכה מתחום הטקסטיל, אבל לאט-לאט בעלי הנכסים המקוריים נפטרו, והיורשים שלהם, שרצו לעשות כסף, החלו לחלק עוד ועוד חללים לדירות קטנות״, אומרת אחת הדיירות הוותיקות בבניין. ״העובדה שפירר ניהל את הנכסים סייעה להם, כי עם השנים הם התחילו לשנות את סיווג הנכסים כדי שהם יהיו רווחיים יותר. פתאום קלטתי איך קומות שלמות של בתי מלאכה ומסחר הפכו למגורים, כל חלל לחמש-שש דירות. ביום אחד נכס של איש אחד הפך לשש דירות – אבל הביוב, החשמל, והתשתיות לא היו ערוכות לכמות כזו של אנשים בשום צורה. ההזנחה הייתה מתודית וארוכת שנים״.

רישומי האגף לחיוב ארנונה חושפים כי שינויי סיווג במבנה החלו לצבור תאוצה בראשית שנות האלפיים. ב-2002 כתבה מנהלת מחלקת הפיקוח על הבנייה, מהנדסת ברטה לוסטיג, במענה לפנייה מהאגף לחיובי ארנונה, כי השימושים המותרים בבניין הם מסחריים בלבד — והדגישה שלא ידוע על שימוש אחר, ובכלל זה מגורים. בכל זאת, מאז ועד הקריסה זרמו בקשות לשינוי סיווג ארנונה למגורים, רובן בחתימת דב פירר.

בנקודה הזו בהיסטוריה של הבניין כבר היה אקדח מעשן שהונח על שולחנה של עיריית תל אביב – בדצמבר 2007, ביקורת שגרתית של מפקחי היחידה למניעת דלקות הסתכמה בדו״ח שלא הותיר מקום לספק: חלוקת הדירות בבניין מסוכנת, השינוי בייעודי השימוש בוצע בלי ההתאמות הנדרשות, והמערכות לא ערוכות.

״בעת ביצוע הביקורת הבחנו שקיימים במבנה מלבד עסקים גם דירות מגורים. דבר זה מהווה סכנה בזמן שריפה לשוהים בדירות עקב מטען אש גדול הנמצא בבניין״, כתב יהורם חזי, מנהל היחידה למניעת דלקות בכיבוי אש בפניה בהולה לעירייה. ״כמו כן, שטחי הציבור של המבנה אינו נבדק בעבר ע"י כיבוי אש וקיימת בעיה גם בשטח הציבורי אשר אינו עם ציוד כיבוי ופתחי שחרור חום ועשן. אין בידינו כל אפשרות למנוע ממגורים לחדור למבנים מסוג זה. כרגע אנחנו לא מאשרים עסקים במקום בשל סיבה זו. אבקש את סיועכם הדחוף בנושא״.

ארבעה חודשים לאחר מכן, במרץ 2008, השיב חיים זילברמן, מהנדס מטעם העירייה, שהתייחס לניסיון לפעול משפטית כנגד בעלי הדירות שאפשרו שימוש חורג בנכסים. ״בתיק הבניין אין היתר בניה מקורי לבניין זה״, הוא כתב. ״בהעדר היתר מקורי – אין אפשרות להגיש תביעה מסוג זה. לפיכך אין מקום להמשך טיפולינו״. באותו החודש בקומה השלישית הוסבו עוד 130 מ״ר מתעשייה ומלאכה לסיווג מגורים. הטענה על העדר היתר בתיק הבניין חוזרת שוב ושוב לאורך השנים, תמיד כתירוץ להיעדר נקיטת פעולה מול שינוי הייעוד שעבר הבניין.

לא מתאים למגורים 

הדיירים בדרך יפו 44 מספרים על בניין מתפרק, רעוע, ועם רטיבויות שמופיעות על הקירות באופן קבוע ולא נדיר שגרמו לשלוליות של ממש בתוככי הדירות. את המעלית תיארו בתור ״רולטה רוסית״. גם הצפה של הביוב שבה ועלתה בראיונות שערכנו, ומעידה על אותה לקות שהתריע מפניה האגף למניעת דלקות – המבנה לא מתאים למגורים. 

לפחות שלוש פעמים נפתח תיק מבנה מסוכן על ידי מנהל הנדסה, פעמיים מתוכן באותה השנה. הראשון נפתח ב-2011, אז התקבל דיווח אנונימי על חלוקת דירות בלתי חוקית ועל בלוקים שנופלים מהקומה השלישית של המבנה. ב-2018 נפתח תיק מבנה מסוכן לאחר שלוחות פלסטיק מהקירוי שהושם על הגג נפל מטה, אל הקומה הראשונה. אבל חמור מכך היו ממצאים שהתגלו בנובמבר 2018. 

״בכל פעם שירד גשם היו נזילות בכל מקום – מהנישות, מכל החלונות, מהקירות״, מספר דייר ששכר סטודיו בקומה הראשונה של הבניין. ״בשלב מסוים יצאו לנו מים מתוך עמוד התמך שהיה לנו באמצע החלל. כשדיברתי על זה עם הנציג של פירר, הוא אמר ׳טוב מה אתה רוצה, גם בדירה של הבת שלי יש נזילות׳. זה היה בינואר, רק בסביבות אפריל-מאי באו לטפל בזה, כש׳לטפל׳ זה לעשות שפכטל וצבע״

״ביום 08/11/2018 ביקרתי בבניין הנדון, להלן חוות דעתי״, כותב מהנדס ולדימיר ליבורקין, ממחלקת פיקוח על הבניה, מדור מבנים מסוכנים. ״בניין מסחרי, בן שש קומות מעל מרתף, בנוי משלד בטון וקירות בלוקים. התפרקות חלקי טיח ובטון מבליטה במפלס קומת הקרקע/גלריה לאורך החזית הדרומית. הברזל גלוי וחלודה. קילופי טיח בקיר מעל הבליטה. התפרקות טיח ובטון ממהלך וממשטח הביניים של חדר המדרגות במפלס קומת הקרקע/גלריה. ברזלים גלויים וחלודים״, (השגיאות במקור), מתאר ליבורקין. ״המצב המתואר לעיל מהווה סכנה לדיירים ולציבור״.  

למען הסרת הסכנה, הוא קובע, כי יש ״א. להוריד את כל חלקי הטיח והבטון הרופפים במעטפת החיצונית של הבניין. ב. לתקן את שולי הבליטה במפלס קומת הקרקע/גלריה לאורך החזית הדרומית לרבות קיר הבלוקים שמעליה. ג. לתקן את מהלך ואת משטח הביניים של חדר המדרגות במפלס קומת הקרקע/גלריה״.

ההודעה שעליה חתם ליבורקין ב-21 בנובמבר 2018 הוצאה לפי סעיף 3 לחוק עזר ״מבנים מסוכנים״. ונשלחה לבעלי הנכסים בבניין, כאשר אחת מהם היא עיריית תל-אביב עצמה. בגוף ההודעה צוין במפורש כי אי-ביצוע התיקונים שנדרשו תוך 90 יום מהווה עבירה פלילית. תשעים הימים חלפו, והתיקונים שנדרשו לא בוצעו. עיריית תל-אביב לא פתחה בהליך פלילי נגד מי מבעלי הנכסים. 

רק חמישה-עשר חודשים לאחר מכן, ב-20 בפברואר 2020, עמד נגד בעלי הנכסים הליך פלילי שהגיע לסף הגשת כתב אישום, אולם ליבורקין סגר את התיק והמליץ לבטל את ההליך. זמן קצר קודם לכן בעלי הנכסים העמידו קבלן שביצע את התיקונים על ידי חשיפת הברזלים החלודים לכל אורכה של החזית הדרומית, יישום של נוזל נגד חלודה וטייח חדש מעליהם. עובדת ברזלי הזיון, שתמכו את הקומות אל עמודי התמך, חלודים לאורכה של חזית שלמה, לא הרימה דגל אדום. ככה זה כשהגוף הרגולטורי הוא אחד מבעלי הזכויות בבניין.

בטון כמו ספוג

״היו חולדות, מדרגות סדוקות שאנשים מעדו בהן, וכל הכבלים של החשמל היו חשופים. על כל זה שילמנו ועד בית 170 שקל בחודש״, מספרת אחת הדיירות. אולם חמורה מכל היא רטיבות כרונית, חוזרת ומסכנת חיים בעמוד התמך הדרום-מזרחי של הבניין, שהפך מדי שנה להיות ״כמו ספוג״, כפי שתיארו דיירים. ״בכל פעם שירד גשם היו נזילות בכל מקום – מהנישות, מכל החלונות, מכל מיני מקומות בקירות. היו לנו רטיבויות ועובש״, מספר דייר ששכר סטודיו בקומה הראשונה של הבניין. ״בשלב מסוים יצאו לנו מים מתוך עמוד התמך שהיה לנו באמצע החלל. בחורף שעבר כשדיברתי על זה עם הנציג של פירר, הוא אמר לי ׳טוב מה אתה רוצה, גם בדירה של הבת שלי יש נזילות׳. זה היה בינואר, רק בסביבות אפריל-מאי באו לטפל בזה, כש׳לטפל׳ זה לעשות שפכטל וצבע. זה היה איש טכני, לא מומחה נזילות״. 

לידי המקום הכי חם בגיהנום הגיע סעיף חוזה שכירות של חברת פירר הנהלת רכוש עם שוכרים בבניין, בדירות בהן עבר אותו עמוד תמך עליו העיד. לאחר שאותם שוכרים התלוננו שוב ושוב על רטיבות שחודרת לתוך הדירה, דרך עמוד התמך, ולא רק בחורף אלא בכל ימות השנה, הם הופתעו לגלות במעמד חידוש החוזה את סעיף חדש: ״ידוע לשוכר שבחודשי החורף יש חדירת מי גשמים למושכר מהחלונות ובחודשי הקיץ יש חדירת מים למושכר מהמזגנים״, נכתב. ״המשכיר לא יתקן את הרטיבות הנובעת מליקויים אלה, והשוכר לא יבוא בדרישות ו/או בטענות בגין ליקויים אלה״.

בחוזה אחר משנת 2011, ניתן לראות כי חברת פירר דאגה להותיר את השוכרים ללא כל הגנה, גם במקרה של אסון כמו זה שאירע. החברה דרשה מהשוכרים לבטח את עצמם — ובאותה נשימה, הסירה מעצמה ומבעלי הבניין כל אחריות לנזק שעלול להיגרם להם. ״הפוליסה תכלול ויתור על זכות כלפי המשכיר וכלפי פירר הנהלת רכוש בע״מ, כולל עובדיה ומנהליה, וכלפי שוכרים אחרים בבניין״, נכתב בחוזה. בנוסף, חברת פירר דרשה מהשוכרים לרכוש ביטוח צד ג׳ בגין השימוש בדירה, שבו ״שמה של חברת פירר הנהלת רכוש יופיע כמבוטח נוסף בגין מעשי ו/או מחדלי השוכר״.

מנגנון זה נשען על מושג משפטי המכונה ״תחלוף״ (או ״שיבוב״). לשם ההמחשה: נניח שפיצוץ בצינור בקומה הרביעית הציף את דירתכם. ביטוח התכולה שלכם ישלם לכם על הרהיטים שניזוקו, אך מי באמת אחראי לנזק? בעל הבניין, שלא תחזק את הצנרת. במצב כזה, החוק קובע כי חברת הביטוח, לאחר שפיצתה אתכם, רשאית לתבוע את האחראי לנזק כדי לקבל את כספה בחזרה.

הסעיף בחוזה של פירר למעשה דורש מהשוכרים לוותר מראש על זכות התחלוף הזו. במילים אחרות: השוכרים מחייבים את חברת הביטוח שלהם, שגם אם תשלם להם פיצוי, ייאסר עליה לתבוע את בעל הבניין, את חברת פירר, את עובדיה ומנהליה, או כל שוכר אחר בבניין. סעיף זה כשלעצמו מסיר מגוף הניהול ומהבעלים את הסיכון המרכזי הכרוך ברשלנות בתחזוקה.

כל זאת, בהנחה שתימצא חברת ביטוח שתסכים מראש לוותר על זכות השיבוב — משימה מורכבת במיוחד בבניין מעין זה, שבו רבות מהדירות פוצלו וחולקו, ולדיירים אין כל הוכחת רישום או זיקה ישירה לנכס מלבד חוזה השכירות (שכן חשבונות חברת החשמל, הארנונה והמים גולמו מראש בשכר הדירה).

״כשהורידו את הבניין ממול כל הבניין שלנו רעד״, מספרת דיירת בדרך יפו. ״היה פחד אלוהים לשבת בבניין, אבל אמרו לנו שהכל בסדר״

אולם, הסעיף הקריטי ביותר בחוזה הוא סעיף 27.5, הקובע כי גם אם השוכר לא רכש ביטוח כלל, הוא עדיין נחשב כמי שוויתר על זכויותיו. במצב כזה, נאסר עליו לתבוע את בעל הבניין או את חברת פירר בגין נזקים אלו, והוא מוותר למעשה על כל זכות למצות את הדין עם האחראים. כך, בשני התרחישים, נתיב התביעה נגד הבעלים וחברת הניהול נחסם לחלוטין.

החריג היחיד שהחוזה מותיר פתוח הוא נזק שנגרם ״בזדון״ — כלומר, מתוך כוונה מכוונת לפגוע. רשלנות, מחדל בתחזוקה או עצימת עיניים מול דוחות של מהנדסים — אינם נחשבים זדון מבחינה משפטית.

המשמעות בפועל לגבי הקריסה באפריל 2026 היא דרמטית: דייר שאיבד את כל תכולת דירתו כתוצאה ממה שליבורקין כינה ״כשל חמור בעמוד נושא״, אינו רשאי, על פי חוזה זה, לתבוע את חברת פירר או את הבעלים בגין הנזק. דרך הפיצוי היחידה שנותרה פתוחה בפניו היא פנייה לחברת הביטוח הפרטית שלו — וגם זאת, רק אם דאג לרכוש פוליסה כזו מראש, ורק אם היא אכן מכסה מקרי קריסה של מבנה.

כשל חמור בעמוד נושא 

למחרת הקריסה, כבר נפתח תיק מבנה מסוכן נוסף בדרך יפו 44, ואל המקום הגיע שוב ולדימיר ליבורקין מעיריית תל אביב. חוק העזר לתל-אביב-יפו (מבנים מסוכנים) קובע כי האחריות על מצב הבניין — ועל כך שיבטיח ״את שלום המחזיקים, את שלום הציבור ואת שלום הנכסים הסמוכים לו״ — מוטלת ישירות על בעל הבניין.

על פי החוק, ״בעל הבניין״ מוגדר כבעלים הרשום של הנכס, מי שמקבל ממנו הכנסה, שוכרים או שוכרי משנה המתגוררים בנכס למעלה משלוש שנים, וכן בעלי הדירות ונציגות הבית המשותף (חברת הניהול או ועד הבית). העירייה עצמה אינה מנהלת מערך פיקוח שוטף על מצבם ההנדסי של המבנים, וגם כשהיא עורכת בדיקות יזומות, הן לרוב חיצוניות בלבד. ואולם, בכל הנוגע למחלקת הנכסים של העירייה — מתחזוקת הנכסים שברשותה היא אינה יכולה להתנער.

בדיקתו של ליבורקין אישרה כי תלונות הדיירים לאורך השנים היו מוצדקות. אותו עמוד תמך שזכה לסעיף מיוחד בחוזה השכירות, שעליו דיווח הדייר מדירת הסטודיו בשנה שעברה ושבגינו התקבלו תלונות חוזרות ונשנות בשנים שלפני כן, הוא זה שהוביל בסופו של דבר לקריסת הבניין בתחילת החודש שעבר.

״בפינה הדרום-מערבית של הבניין אירעה קריסה מדורגת של התקרות העליונות, כאשר התקרות קרסו אחת על גבי השנייה״, נכתב בחוות הדעת ההנדסית. ״הקריסה נגרמה, ככל הנראה, עקב כשל חמור בעמוד נושא המצוי בסמוך לפינה הדרום-מזרחית במפלס הקומה השנייה מעל קומת החנויות. העמוד הכושל התרסק ברובו בכל הקומות שמעליו, חלק מהתקרות נותרו תלויות על ברזל הזיון, חלקי בטון רבים נותרו גם הם תלויים על ברזלי זיון (…) ונגרם הרס נרחב בחדרי הדירות בפינה הדרום-מזרחית בכל הקומות״.

הפעם לא ציין ליבורקין שזהו נכס מסחרי, כפי שכתב ב-2018, למרות שבעירייה ידעו היטב שרוב הנכסים שימשו בפועל למגורים וגבו תשלומים בהתאם. בבדיקה שקיים ממש לאחרונה, ב-5 במאי, כתב ליבורקין כי על פי מסמכים שאותרו בתיק הבניין, בנייתו החלה בשנות ה-30 (קומת החנויות), ובסוף שנות ה-60 ותחילת שנות ה-70 בוצעו השלמות ושינויים שהביאו אותו למצבו הנוכחי: ״נמצאה תכנית חתומה של היתר בנייה ללא היתר מילולי משנת 1968״.

כאן מבהיר ליבורקין ביושר בדיוק את מה שטענו הדיירים לאורך השנים: ״ייעודו התכנוני, ככל הנראה על פי מסמכים שאותרו בתיק הבניין, הינו מסחר ומחסנים, כאשר בפועל הבניין שימש ל: חנויות בקומת החנויות ובמרתף; מגורים ברובם בקומות העליונות עם עסקים בודדים; והמקלט, שהינו מקלט ציבורי״.

בנוסף, בשרטוט מוקדם של המבנה משנת 1964, ניתן להבחין בבירור כי עמוד התמך מגיע עד לעומק המקלט. אין ספק שרטיבות כרונית בעמוד תמך בקומות העליונות של המבנה מצביעה על סכנה פוטנציאלית גם לתקינות המקלט. על פי חוק ההתגוננות האזרחית, בעל מקלט הוא האחראי ״להחזיק את המקום ראוי לשימוש בו כמחסה ציבורי בכל עת שיהא צורך בכך״.

לא רטיבות, בנייה

לפני כשלוש שנים נרכשה חברת פירר על ידי חברת ״נכסי אריאל״ — חברת ניהול הנכסים הגדולה בישראל, המנהלת מאות פרויקטים בהיקף של כ-2 מיליון מ״ר. נכסי אריאל עצמה נרכשה בשנת 2004 תמורת 31.5 מיליון שקל על ידי חברת אלקטרה, מקבוצת אלקו החזקות שבשליטת גרשון זלקינד.

כשפנינו לחברת פירר על מנת לקבל את תגובתה לכתבה, התקשרה אלינו מופתעת דוברת חברת אלקטרה, ותהתה מדוע העבירה חברת פירר את בקשת התגובה אליה. לאחר מספר שעות של בירורים היא חזרה אלינו עם תשובה, והסבירה שבשל רכישת החברה על ידי נכסי אריאל, ומשום שמדובר בטענות על רטיבות שהחלו לפני קרוב לעשור — הרבה לפני שהם עצמם רכשו את חברת פירר — אין להם כל קשר לאירוע והם אינם יכולים להתייחס אליו. התעקשנו לקבל תגובה רשמית, שכן מדובר בעשרות אנשים שאיבדו את ביתם ואת כל רכושם, וקיבלנו, באופן תמוה, תגובה לקונית מחברת פירר נכסים (המצורפת בסוף הכתבה) — שהגיעה אף היא באמצעות דוברת חברת אלקטרה.

לטענת חברת נכסי אריאל, ״המבנה עבר בדיקה הנדסית מקיפה על ידי מהנדס מוסמך מטעם העירייה, שבמסגרתה נמצא כי מדובר במבנה תקין העומד בדרישות החוק והתקנים״. אולם כשביקשנו לדעת מתי בדיוק התקיימה הבדיקה ולקבל את פרטיה — הפסקנו לקבל מענה. לאחר שפנינו למשרד יחסי הציבור של חברת אלקטרה, נמסר לנו כי הרכישה של פירר הסתמכה על בדיקת מהנדס שערכה העירייה לפני שש שנים. לאחר בירורים ובדיקות התברר שחברת אלקטרה הסתמכה למעשה על הבדיקה הקוסמטית של ליבורקין מ-2018, והציגה אותה כ״בדיקה הנדסית מקיפה״. ניסיון ההתחמקות ברור. לחברה הייתה אפשרות מלאה לברר לעומק את מצב הנכסים שעל ניהולם קיבלה אחריות — לטוב ולרע.

מסמך שהגיע לידי המקום הכי חם בגיהנום חושף כי חברת פירר שכרה את שירותיו יובל שרעבי, מהנדס בחברת ״איתנים י.ש הנדסה ובטיחות בע״מ״, שהורשע ב-2022 בקבלת שוחד והלבנת הון כשניהל את מחוז הצפון באגף הנדסה ובינוי במשרד הביטחון. בדוח שהגיע לבעלי הנכסים קבע כי עמוד התמך הכושל לא התרסק בגלל רטיבות כרונית שלא טופלה, אלא בגלל עבודות בינוי מעבר לכביש – בפרויקט ניבה גת רימון. הקבלן המבצע: חברת אלקטרה בנייה

במהלך התחקיר התברר גם כי החזית במשולש אלקטרה-פירר-אריאל אינה אחידה. בעוד אלקטרה מחזירה את הכדור למגרש של פירר, הניסיון להסיר אחריות מגיע ביתר שאת גם מצידה של פירר הנהלת רכוש. מסמך שהגיע לידי המקום הכי חם בגיהנום חושף כי ב-17 באפריל, כשבועיים לאחר הקריסה, שכרה חברת פירר את שירותיו של יובל שרעבי, מהנדס מחברת ״איתנים י.ש הנדסה ובטיחות בע״מ״, שהורשע בשנת 2022 בקבלת שוחד והלבנת הון בזמן שניהל את מחוז הצפון באגף הנדסה ובינוי במשרד הביטחון.

שרעבי ניסח מסמך בן שישה עמודים שהגיע לידי בעלי הנכסים שנוהלו בחברת פירר, ובו קבע קביעה מדהימה: עמוד התמך הכושל לא התרסק בגלל רטיבות כרונית שלא טופלה על ידי חברת הניהול, אלא בגלל עבודות בינוי מסיביות שהתקיימו בבניין שממול, מעבר לכביש. הקבלן המבצע של אותן עבודות הוא לא אחרת מאשר חברת ״אלקטרה בנייה״ — החברה שרכשה את פירר ולמעשה נושאת כעת באחריות לבניין.

לטענת שרעבי, ״סמיכות אתר העבודה למבנה 'דרך יפו 44' ופעולות ההגנה ההנדסית אשר מבוצעות בבורות״, הן אלו שהביאו לכשל הקונסטרוקטיבי במבנה. עוד הוסיף שרעבי כי המבצעים הצבאיים בשנים האחרונות ״הביאו לנפילת טילים מסיבית בסמיכות למבנה, שיצרו גלי הדף משמעותיים״ והחלישו אף הם את הקונסטרוקציה הישנה ממילא של הבניין. כשניסינו להשיג פרטים נוספים משרעבי הוא ביקש שלא להרחיב, שכן הוא נתבקש לשמור על חיסיון והנושא ״רגיש ומצוי בהליכים משפטיים״. זוהי, אם כן, גרסתה של חברת פירר להסרת האחריות: חברת אלקטרה היא הנושאת באחריות, ואם לא היא — אז המדינה. בלי עמודים רטובים, בלי אחריות.

אסון ורסאי על סטרואידים

הלחץ של החברות פירר, אלקטרה ונכסי אריאל מובן: לצד עשרות דיירים שאיבדו את כל רכושם, באירוע נפגעו פיזית דייר ועוברת אורח, ועסקים בסביבה ובבניין ספגו מכה כלכלית אנושה בשל צווי סגירה. בזמן שהנפגעים כבר ״מתחמשים״ משפטית, חברות הענק מנסות למזער נזקים.

״12 שעות לפני כן האזור למטה היה מפוצץ באנשים״, אומר בעל עסק מקומי. ״עם 'פיצה לילה', בר 'הראיה' ובר 'הקליפורניה' מסביב — אם הקריסה הייתה ברגע אחר, היו נהרגים שם עשרות. זה יכול היה להיות אסון ורסאי על סטרואידים. כנראה שרק אם היו הרוגים, היו לנו תשובות״.

למען הסדר הטוב נדגיש כי באסון ורסאי, שאירע במאי 2001, נהרגו 23 בני אדם ו-380 נפצעו מקריסת רצפת אולם אירועים. שם הורשעו שלושת בעלי האולם בגרימת מוות ברשלנות וריצו שנתיים וחצי מאסר בפועל כל אחד. אלי רון, ממציא שיטת הבנייה הכושלת "פל-קל" שבה נבנה האולם, קיבל ארבע שנות מאסר בפועל; שלושת מהנדסי המבנה קיבלו 22 חודשי מאסר כל אחד. הכנסת חוקקה את "חוק סיוע לנפגעי קריסת הרצפה באולמי ורסאי", והוקמה ועדת חקירה ממלכתית בראשות השופט בדימוס ורדימוס זיילר לנושא בטיחות מבני ציבור. כל משפחה של הרוג באסון קיבלה 80 אלף שקל, ובין 50 ל-80 אלף שקל לפצוע. גם אז איש לא שש לקחת אחריות, אולם ההלם הציבורי והזעזוע גרמו למדינה למצות את הדין ולא לאפשר לאחראיים להתחמק. באשר לקריסה בדרך יפו 44, לעומת זאת, טרם נפתחה חקירת משטרה, ואף אחד מהגורמים לא הוזמן לעדות.

״למקום שלנו לא קרה כלום אבל קיבלנו צו סגירה מהעירייה. לא יוצרים איתנו קשר ולא חושבים עלינו אז אנחנו נצטרך לפתוח מקום חדש בעלויות מטורפות. פתחנו הדסטארט קטן שיעזור אולי לכסות חובות מזעריים, אבל אנחנו עומדים להוציא לפחות חצי מיליון שקל״, מספר בר סבח, הבעלים של בר הקליפורניה שממוקם בקומת הקרקע של הבניין. למרות שבעל הבית שלו לא מיוצג על ידי פירר, ההתנהלות נותרה קרה ומנוכרת. הבר שלו ממוקם בצד הדרומי של הבניין בקרבת רחוב השוק – שם למעשה לא קרה דבר. ״הבנו שאף אחד לא הולך לקחת על זה אחריות. העירייה מאשימה את בעלי הבניין אבל רוב הנכסים שייכים לפירר. לנו יש בעל דירה אישי אבל הוא לא דיבר איתנו פעם אחת. איתנו התחלנו אנחנו ליצור קשר עם אנשים מהעירייה. חלק אמרו לנו שעוד רגע אנחנו חוזרים, וחלק אמרו לנו שיהרסו את הבניין. בשבוע שעבר קיבלנו את הצו וברגע אחד הלכה הפרנסה״. 

גם צו ההריסה שניתן לא מכיל בתוכו הוראה חד משמעית. מצד אחד דרש המהנדס ולדמיר ליבורקין, מנהל פיקוח בנייה-מבנים מסוכנים, ״הריסה מלאה של החלק המזרחי של הבניין עד הקו המזרחי של הפסאז' לאורך כל המבנה מצפון לדרום״, כלומר הריסה של רבע מהבניין. מצד שני נקבע כי יש סכנה מיידית לדיירים ולמשתמשי הבניין בכל חלקיו, גם אלו שלא נפגעו, והוחלט להשאיר אותו בלתי-מאויש עד להודעה חדשה. האם יוכלו הדיירים לחזור אחרי שיהרס הצד המזרחי? אין לדעת. ומדוע עסק בקומת הקרקע שממוקם בחלק שאינו מיועד להריסה נותר סגור? מהערייה פשוט אין לדיירים מענה. ״ברגע זה אני מתחיל לפנות את המקום שלי ולחפש מחסן לכל הדברים, ובין היתר מחפשים מקום אחר״, מספר סבח. ״מן הסתם היה לנו רישיון עסק והכל היה תקין. אז אם היה סיכון בבניין, איך העירייה נתנה לי רישיון עסק לעשר שנים?״

פצצה מתקתקת

״הבניין הזה היה פצצה מתקתקת״, אומר ישראל דוד, מ״מ יו״ר איגוד המהנדסים. דוד נקרא לבניין ביום הקריסה על מנת לסייע בתכנון פינוי המבנה, ולא הופתע מן המראות בשטח. ״זה בניין שהחל להיבנות לפני 90 שנה, ללא החומרים ובקרת האיכות הקיימים כיום. כל המבנים האלה נבנו מחול וזיפזיף, לא הייתה אז מודעות או תקנים, ואף אחד לא חשב שזה צריך להחזיק 90 שנה. כיום, כשאנחנו מתכננים בניינים, אנחנו מתכננים עמידות ל-50 שנה — וזה עם בטון מעולה, הגנה לברזל, ובהנחה שמבצעים תחזוקה שוטפת. זה שבניין שנבנה בחמישה אחוזים מהסטנדרט הזה עדיין עומד — זה נס״.

״בניין לא קורס סתם ככה, אבל חלקים מבניין כן. לא מזמן נפלה מרפסת בהרצל בתל אביב, וכל העיר היא פאבלות של אילתורי ברזל. לאף אחד אין אינטרס להשקיע כסף כי כולם רואים את זה כפרה חולבת מוצלחת מאנשים שמתים לגור בתל אביב ומוכנים לשלם את המחיר״ – ישראל דוד, מ״מ יו״ר איגוד המהנדסים

לטענת דוד, לבניין בדרך יפו 44 ״אין זכות קיום, אבל יש עוד אלפים כאלה״. הבעיה המרכזית שיש לטפל בה, לדבריו, היא העובדה שאין חוק ארצי (שאינו חוק עזר עירוני) הנוגע לתחזוקת מבנים. ״רבים מהבניינים בתל אביב הם בניינים עם בעלים שונים המשמשים כנכסים מניבים. או שהם משמשים כפנסיה לאנשים מבוגרים, או שיש להם יורשים שכל מה שמעניין אותם זה הכסף. הבניין בדרך יפו כולו מושכר, ולאף אחד אין עניין בו חוץ משכר הדירה. אבל אם על פי חוק חייבים לערוך למעלית של ארבעה אנשים בדיקת תקינות הנדסית פעם בחצי שנה, איך זה יכול להיות שבבניין שבו שוהים מאות אנשים אין הליך בקרה דומה? בפריז, בכל שנה מגיע מהנדס ומוציא דוח על הליקויים הקיימים, ואם בעלי הנכסים לא מתקנים אותם הם סופגים קנסות עתק מיידיים. אפשר וצריך לעשות את זה גם בישראל״.

11 ימים בלבד לאחר קריסת המבנה בדרך יפו 44, פרסמה עיריית תל אביב את רשימת המבנים המסוכנים הפעילים בעיר. הנתונים מבהילים: מתוך 661 מבנים מסוכנים, 591 מהם מאוכלסים בדיירים — כ-90 אחוזים מכלל המבנים ברשימה. אולם ללא כל חקיקה באופק ועם רשימת מבנים רעועים שהולכת ומתארכת, הפחד מפני ההתרסקות הבאה הופך לממשי מרגע לרגע.

לאחר שבשנה שעברה קרסו שתי מרפסות בשני חלקים שונים של העיר, דוד לא צופה עתיד מבטיח יותר לתל אביב. ״בניין מלא לא קורס סתם ככה פתאום, אבל חלקים מבניין כן. לא מזמן נפלה מרפסת ברחוב הרצל בתל אביב, וכל העיר הזו היא פאבלות של אלתורי ברזל״, הוא מסכם. ״לאף אחד מהבעלים אין אינטרס להשקיע כסף, כי כולם רואים בזה פרה חולבת ומוצלחת שממנה נהנים על גבם של אנשים שמתים לגור בתל אביב ומוכנים לשלם את המחיר״.

מאז הקריסה בליל הסדר מצא את עצמו עומר פרידמן ללא קורת גג גם בערב יום העצמאות וגם בל״ג בעומר. בקצב הנוכחי של גלגולי האחריות, הוא צפוי להעביר באותו האופן גם את ערב חג השבועות המתקרב — אז יציין שבעה שבועות מאז שברח מחצי הדירה שקרסה, כשהוא עדיין אינו יודע לאן ומתי יוכל לחזור.דיין עומד זה נס״.

מחברת הניהול פירר נמסר באמצעות דוברות חברת ״אלקטרה״: ״מחברת פירר נמסר כי היא תבחן את הפרטים נשוא הפניה בהקדם האפשרי ותטפל בהתאם״.

מחברת הניהול נכסי אריאל נמסר בתגובה: ״לאורך השנים התקבלו בבניין פניות שונות הנוגעות לרטיבויות נקודתיות, כמקובל במבנים ותיקים, וכל פנייה טופלה באמצעות אנשי מקצוע בהתאם לאופי התקלה. יודגש כי לא התקבלה כל אינדיקציה לקיומו של כשל הנדסי במבנה או לסיכון בטיחותי המחייב בדיקה הנדסית כוללת.

למען הסר ספק, המבנה עבר בדיקה הנדסית מקיפה על ידי מהנדס מוסמך מטעם העירייה, שבמסגרתה נמצא כי מדובר במבנה תקין העומד בדרישות החוק והתקנים, בכפוף לליקויים נקודתיים שטופלו לאורך השנים וקיבלו את האישורים הנדרשים. חשוב להדגיש כי החברה אינה הגורם המבטח ואינה קובעת את מדיניות חברות הביטוח ביחס לנכסים כאלה או אחרים. נכסי אריאל מייצגת בבניין בעלי נכסים פרטיים בהתאם להסכמי ייצוג וניהול, ואינה רואה מקום לפרט נתונים מסחריים פרטניים.

מעיריית תל אביב נמסר בתגובה: בניגוד לנטען, לא התקבלה ביחידת מבנים מסוכנים כל פנייה בנוגע לרטיבות מתמשכת בבניין ברחוב יפו 44, בכלל ובפינה הדרום-מזרחית בפרט. בנוסף, בבדיקה שנערכה בבניין למחרת הקריסה לא נמצאה רטיבות בעמוד שבקומת הקרקע והגלריה, אשר נמצא שלם ויציב. נציין כי עמוד זה שרד את הקריסה, את פעולות פירוק התקרות ואת העומס הרב של פסולת הבניין מעליו — ונותר יציב ושלם.

ביום 28.1.2018 הוצא לבניין צו מבנה מסוכן לפי סעיף 7 לחוק העזר העירוני (סכנה מיידית), לצורך סילוק שרידי קירוי מלוחות פלסטיק במפלס הגג. כאמור, באותה עת לא התקבלה כל פנייה על רטיבות מתמשכת, ובבדיקה שנערכה לא נצפו ליקויים קונסטרוקטיביים בתוך המבנה המעידים על פגיעה ביציבותו.

ביום 21.11.2018 נשלחה לבעלי הנכס דרישה לביצוע תיקונים בטיחותיים בשולי הבליטה במפלס קומת הקרקע/הגלריה לאורך החזית הדרומית, לרבות בקיר הבלוקים שמעליה ובמשטח הביניים של חדר המדרגות במפלס זה. העבודות הנדרשות בוצעו, והכרזת המבנה כמסוכן בוטלה ביום 19.2.2020.

לפי המסמכים הקיימים בתיק הבניין, ייעוד הקומות הראשונות במבנה (עד הקומה השלישית) הוא לתעשייה. מבחינה קונסטרוקטיבית, מבנה המיועד לתעשייה מתוכנן לשאת עומסים גבוהים יותר ממבנה מגורים, ולכן השימוש שנעשה במבנה אינו רלוונטי לקריסתו. מבדיקת מערכת הפיקוח לא נמצאו צווי הריסה או הליכים משפטיים הנוגעים לכתובת.

לאחר קריסת המבנה הוא נבדק על ידי מהנדס והוכרז כמבנה מסוכן לנפש ולרכוש, ומשמעות הדבר היא שלא ניתן לשהות בו עד להשלמת הסרת הליקויים. האחריות לביצוע העבודות הוטלה על בעלי המבנה. למרות שמדובר בנכס פרטי, עיריית תל אביב-יפו סייעה לעסקי ותושבי יפו 44 בתיאום הוצאת ציוד מהמקום, בהנגשת מידע ובקבלת פטור מארנונה.

תגובת המקום הכי חם בגיהנום לתגובת עיריית תל אביב: בדיקה של תיק הבניין בארכיון העירוני  שעליו מבוססת תשובת העירייה מעלה כי שלוש הטענות המרכזיות בתגובת העירייה הן הולכת שולל של ממש. התגובה קובעת כי שלוש הקומות הראשונות מיועדות לתעשייה. הקביעה תקפה לתקופה שבין 1923 ל-1968, כאשר הבניין שימש כמפעל קרח. ב-30 במאי 1968 הוציאה העירייה לאהרון איזנמן רישיון להריסה ועל שטח ההריסה הוקמה בנייה חדשה. בקשת ההיתר החדשה של איזנמן, שהוגשה באותה שנה, מציינת את השימוש המבוקש: "מסחר ומלאכה זעירה" — לא תעשייה. עיריית תל אביב הייתה שותפה לאותה עסקה בקבלה ממנה את המקלט הציבורי.

חישוב היציבות של 1971 מגדיר במפורש את העומס השימושי של כל קומה כ-400 ק"ג למ"ר תחת הסיווג "מלאכה קלה". תכנית 1245, שהופקדה בעירייה ב-27 במאי 1971 והייתה אמורה להסדיר את ארבע הקומות שנבנו אחרי ההריסה, הגדירה אותן כ"מסחר סיטונאי ומשרדים" — לא תעשייה. תכנית 1245 לא קיבלה אישור סופי, כפי שמתועד במסמך פנימי של מתכנן העיר דניאל לס משנת 2008. 

באשר לטיעון ההנדסי, התגובה גורסת כי מבנה המיועד לתעשייה מתוכנן לעומסים גבוהים, ומשום כך השימוש שנעשה בו אינו רלוונטי לקריסתו. הקביעה הזו עומדת בסתירה ישירה לחוות-הדעת המשלימה של ולדימיר ליבורקין, מנהל יחידת המבנים המסוכנים בעיריית תל-אביב, שנחתמה ב-5 במאי 2026 — חודש לאחר הקריסה. בחוות-הדעת מצוין במפורש: "שינוי שימוש בקומות העליונות, מבלי שבוצעו בו חיזוקים מערכתיים או שיקומים מבניים נדרשים". מנהל היחידה קבע שהשימוש רלוונטי, שהוא השתנה, ושלא בוצעו בעקבותיו חיזוקים מבניים.

שלישית, באשר לקביעה על העדר הליכים: התגובה גורסת כי בבדיקה במערכת הפיקוח לא נמצאו צווי הריסה או הליכים משפטיים הנוגעים לכתובת. התיק כולל הליך פלילי שפתחה העירייה ב-2018 נגד בעלי הבניין בגין אי-ביצוע התיקונים שדרשה ההודעה של 21 בנובמבר 2018.