״זה לא היה כמו בסרטים, שלאט לאט הבניין מתפורר. זה היה מיידי – רעש גדול, ופשוט קריסה. עניין של שתיים-שלוש שניות. הבנתי שהכל נופל, רצפה, חלונות, הכל. לא היה מה להסתכל אחורה, פשוט קמתי וברחתי ותוך כדי הבנתי מה קורה. בגלל שהכל קורה כל כך מהר אין לך אפילו זמן לדבר לעצמך. היו לי רק שתי מחשבות מהירות; הראשונה הייתה ׳רוץ מהר, אם לא אתה מת׳, והשניה הייתה ׳סבבה, עכשיו אני מת׳״. שלוש השניות שמתאר עומר פרידמן היו האחרונות מאז שמצא את עצמו בלי רכוש, דירה ותשובות אחד האסונות האזרחיים החמורים שניתן להעלות על הדעת, ורק בנס הסתיימו ללא הרוגים.

״אני גר בקומה שלישית ואת השכן שלי מצאו בקומה הראשונה. אני זוכר שאמרתי לעצמי שאם הוא בדירה הוא מת. אם הייתי במקרה בשירותים, באמבטיה או בסלון היו מוצאים אותי ברחוב״

בבוקר ה-1 באפריל, ערב ליל הסדר, הוא עבד מהמחשב בחלק הפנימי של דירתו בדרך יפו 44 שבתל-אביב, עד שהיא לפתע קרסה עם רבע מהבניין על חמשת קומותיו. ״אני גר בקומה שלישית ואת השכן שלי מצאו בקומה הראשונה. אני זוכר שאמרתי לעצמי שאם הוא בדירה הוא מת״, משחזר פרידמן. את העובדה שהוא ניצל מאירוע שיכול היה להסתיים הרבה יותר גרוע, הוא עדיין מנסה לעכל. ״אם הייתי במקרה בשירותים, באמבטיה או בסלון היו מוצאים אותי ברחוב״. אותו שכן הוא הדייר היחיד שנפצע בקריסת הבניין. חוץ ממנו נפצעה גם עוברת אורח בפלג גופה העליון. 

״קומות שלמות הוסבו למגורים, כל חלל ל-5-6 דירות. ביום אחד נכס של איש אחד הפך ל-6 דירות, אבל תשתיות הביוב, החשמל והמים לא היו ערוכות לכמות כזו בשום צורה״

משעה שפיקוד העורף שלל אפשרות של נפילת טיל איראני, היה ברור לדיירים דבר אחד: איש לא הולך לקחת אחריות. אם היה מדובר באתר נפילה היו מקבלים פיצויים על הרכוש ומפונים למלון עד שתימצא דירה חלופית. במקום זאת, כפי שעולה מתחקיר המקום הכי חם בגיהנום, מצאו עצמם עשרות דיירים בלב מסכת טיוח והסרת אחריות — בניצוחן של עיריית תל-אביב-יפו, חברת פירר הנהלת רכוש, וחברת אלקטרה נדל״ן שרכשה אותה לפני שלוש שנים. המסכת החלה ברגע שירדה האבק על דרך יפו 44, ועדיין נמשכת.

ייעוד מסחרי

הבניין בדרך יפו 44 נבנה בשלבים החל משנות ה-20, ושימש תחילה כמפעל לייצור קרח של חברת ״מעדן מחסני קירור בע״מ״. ב-1968 הגישה החברה בקשה להריסת בית החרושת ולהקמת מתחם מסחרי, ומתחתיו שתי קומות תת-קרקעיות: מקלט, וקומה לחברת מעדן. הפסאז׳ שחוצה עד היום את הבניין נולד אז — ומובילות ממנו המדרגות אל המקלט.

לאורך הבנייה, ולאחר שמרבית הנכסים כבר הושכרו או נמכרו על ידי חברת ״מעדן״, החלו להגיע למנהל הנדסה עוד ועוד בקשות לשינויים ותוספות, מרביתם מבעלי העסקים שרכשו נכס במתחם החדש ורצו בתוספת קומת יציע (גלריה) בעסק. בנוסף, השנים הללו בהיסטוריה התכנונית של העיר ידועות לשמצה כאלו בהן השתלטו הרכבים הפרטיים על המרחב הציבורי כאשר ידה של הוועדה המקומית הייתה קלה על אישור חניונים או כיכרות מוגבהות (פארסת דיזנגוף איננה היחידה). גם ביפו 44 אושרה קומת חניה מעל הקומה המסחרית, שהייתה אמורה להיות קומה מפולשת – קרי קומה פתוחה על עמודים.  

את המקלט העבירה החברה לבעלות עיריית תל אביב, ולמרות שתחילה אושרה רק קומה מסחרית, לאחר שינויים בהיתר המקורי מעל קומת החנייה אושרה תוספת בנייה של ארבע קומות משרדים ומלאכה. בכך הפכה העירייה לבעלת הנכס הגדול ביותר כשבבעלותה 474 מ״ר, וסידרה לבעלי ״מעדן״, משפחת איזמן, אקזיט לא קטן בכלל. לצד עיריית תל אביב מופיעה ברשימת בעלי הנכסים גם חברת החשמל ומלבד שני הגופים הללו, רוב המחזיקים הם יורשי רוכשים המקוריים. סה״כ מדובר ב-29 בעלי נכסים. 

מבחינת השימושים המותרים נכון לאותם ימים, תכנית 44 המנדטורית 1941 קבעה ייעוד  עם משרדים בקומות העליונות. תכנית 1245 מ-1971 קבעה ״מסחר סיטונאי עם משרדים״ – אולם זו מעולם לא אושרה באופן רשמי. כיום במסמכי מינהל התכנון היא מופיעה כתוכנית שנדחתה. כך או כך הייעוד מראשית הבניין על גלגוליו היה ונותר תעשייתי ומסחרי. 

חלל מחולק לשש דירות

רבים מהנכסים בבניין נוהלו לאורך השנים על ידי חברת ״פירר הנהלת רכוש בע״מ״, שהייתה בבעלות עו״ד דב פירר ונרכשה לפני שלוש שנים על ידי אלקטרה נדל״ן. בשני העשורים האחרונים הפכה פירר לאחת מחברות הניהול הגדולות בתל אביב, עם מאות דירות בארסנל. ״כשנכנסתי היו ממש מעט אנשים שחיו בבניין. היו הרבה גזרנים ובעלי מלאכה מתחום הטקסטיל, אבל לאט לאט בעלי הנכסים המקוריים נפטרו, והיורשים שלהם, שרצו לעשות כסף, החלו לחלק עוד ועוד חללים לדירות קטנות״, אומרת אחת הדיירות הוותיקות בבניין. ״העובדה שפירר ניהל את הנכסים סייעה להם, כי עם השנים הם התחילו לשנות את סיווג הנכסים כדי שהם יהיו רווחיים יותר. פתאום קלטתי איך קומות שלמות של בתי מלאכה ומסחר הפכו למגורים, כל חלל ל-5-6 דירות. ביום אחד נכס של בקושי איש אחד הפך ל-6 דירות, אבל הביוב, החשמל, והתשתיות לא היו ערוכות לכמות כזו של אנשים בשום צורה. ההזנחה הייתה מתודית וארוכת שנים״.

רישומי האגף לחיובי ארנונה חושפים כי שינויי סיווג במבנה החלו לצבור תאוצה בראשית שנות האלפיים. ב-2002 כתבה מנהלת מחלקת הפיקוח על הבנייה, מהנדסת ברטה לוסטיג, במענה לפנייה מהאגף לחיובי ארנונה, כי השימושים המותרים בבניין הם מסחריים בלבד — ומדגישה שלא ידוע על שימוש אחר, ובכלל זה מגורים. ועדיין, מאז ועד הקריסה זרמו בקשות לשינוי סיווג ארנונה למגורים, רובן בחתימת דב פירר.

בנקודה הזו בהיסטוריה של הבניין כבר היה אקדח מעשן. בדצמבר 2007, ביקורת שגרתית של מפקחי היחידה למניעת דלקות הסתכמה בדו״ח שלא הותיר מקום לספק: חלוקת הדירות בבניין מסוכנת, השינוי בשימוש בוצע בלי ההתאמות הנדרשות, והמערכות לא ערוכות.

״בעת ביצוע הביקורת אבחנו שקיימים במבנה מלבד עסקים גם דירות מגורים. דבר זה מהווה סכנה בזמן שריפה לשוהים בדירות עקב מטען אש גדול הנמצא בבניין״, כתב יהורם חזי, מנהל היחידה למניעת דלקות בכיבוי אש בפניה בהולה לעירייה. ״כמו כן, שטחי הציבור של המבנה אינו נבדק בעבר ע"י כיבוי אש וקיימת בעיה גם בשטח הציבורי אשר אינו עם ציוד כיבוי ופתחי שחרור חום ועשן. אין בידינו כל אפשרות למנוע ממגורים לחדור למבנים מסוג זה. כרגע אנחנו לא מאשרים עסקים במקום בשל סיבה זו. אבקש את סיועכם הדחוף בנושא״.

ארבעה חודשים לאחר מכן, במרץ 2008, השיב חיים זילברמן, מהנדס מטעם העירייה, והתייחס לניסיון לפעול משפטית כנגד בעלי הדירות שאפשרו שימוש חורג בנכסים. ״בתיק הבניין אין היתר בניה מקורי לבניין זה״, הוא כתב. ״בהעדר היתר מקורי – אין אפשרות להגיש תביעה מסוג זה. לפיכך אין מקום להמשך טיפולינו״. באותו החודש בקומה השלישית הוסבו עוד 130 מ״ר מתעשייה ומלאכה לסיווג מגורים. הטענה על העדר היתר בתיק הבניין חוזרת שוב ושוב מספר פעמים, תמיד כתירוץ להעדר נקיטת פעולה מול שינויי הייעוד דה פקטו שעבר הבניין. ״בעת ביצוע הביקורת אבחנו שקיימים במבנה מלבד עסקים גם דירות מגורים״. 

לא מתאים למגורים 

הדיירים בדרך יפו 44 מספרים על בניין מתפרק, רעוע עם רטיבויות בקירות באופן קבוע, ולא נדיר שלא הסתכמו בעובשים בתקרה או בקירות אלא גרמו לשלוליות של ממש בתוככי הדירות. את המעלית תיארו בתור ״רולטה רוסית״. גם הצפה של הביוב שבה ועלתה בראיונות שערכנו, ומעידה על אותה לקות שהתריע מפניה יהורם חזי – המבנה לא מתאים למגורים. 

לפחות שלוש פעמים נפתח תיק מבנה מסוכן על ידי מנהל הנדסה, פעמיים מתוכן באותה השנה.  הראשון נפתח ב-2011, אז התקבל דיווח אנונימי על חלוקת דירות בלתי חוקית ועל בלוקים שנופלים מהקומה השלישית של המבנה. ב-2018 נפתח תיק מבנה מסוכן לאחר שלוחות פלסטיק מהקירוי שהושם על הגג נפל מטה, לקומה הראשונה. אבל חמור מכך היו ממצאים שהתגלו בנובמבר 2018. 

״בכל פעם שירד גשם היו נזילות בכל מקום – מהנישות, מכל החלונות, מהקירות״, מספר דייר ששכר סטודיו בקומה הראשונה של הבניין. ״בשלב מסוים יצאו לנו מים מתוך עמוד התמך שהיה לנו באמצע החלל. כשדיברתי על זה עם הנציג של פירר, הוא אמר ׳טוב מה אתה רוצה, גם בדירה של הבת שלי יש נזילות׳. זה היה בינואר, רק בסביבות אפריל-מאי באו לטפל בזה, כש׳לטפל׳ זה לעשות שפכטל וצבע״

״ביום 08/11/2018 ביקרתי בבניין הנדון, להלן חוות דעתי״, כותב מהנדס ולדימיר ליבורקין, ממחלקת פיקוח על הבניה, מדור מבנים מסוכנים. ״בניין מסחרי, בן שש קומות מעל מרתף, בנוי משלד בטון וקירות בלוקים. התפרקות חלקי טיח ובטון מבליטה במפלס קומת הקרקע/גלריה לאורך החזית הדרומית. הברזל גלוי וחלודה. קילופי טיח בקיר מעל הבליטה. התפרקות טיח ובטון ממהלך וממשטח הביניים של חדר המדרגות במפלס קומת הקרקע/גלריה. ברזלים גלויים וחלודים״, (השגיאות במקור), מתאר ליבורקין״. ״המצב המתואר לעיל מהווה סכנה לדיירים ולציבור״.  

למען הסרת הסכנה, הוא קובע, כי יש ״א. להוריד את כל חלקי הטיח והבטון הרופפים במעטפת החיצונית של הבניין. ב. לתקן את שולי הבליטה במפלס קומת הקרקע/גלריה לאורך החזית הדרומית לרבות קיר הבלוקים שמעליה. ג. לתקן את מהלך ואת משטח הביניים של חדר המדרגות במפלס קומת הקרקע/גלריה״.

ההודעה שעליה חתם ליבורקין ב-21 בנובמבר 2018 הוצאה לפי סעיף 3 לחוק עזר ״מבנים מסוכנים״. ונשלחה לבעלי הנכסים בבניין – 33 במספר, כאשר אחת מהם היא עיריית תל-אביב עצמה. בגוף ההודעה צוין במפורש כי אי-ביצוע התיקונים שנדרשו תוך 90 יום מהווה עבירה פלילית. תשעים הימים חלפו, והתיקונים שנדרשו לא בוצעו. עיריית תל-אביב לא פתחה בהליך פלילי נגד מי מבעלי הנכסים. 

רק חמישה-עשר חודשים לאחר מכן, ב-20 בפברואר 2020, עמד נגד בעלי הנכסים הליך פלילי שהגיע לסף הגשת כתב אישום, אולם ליבורקין סגר את התיק והמליץ לבטל את ההליך. זמן קצר קודם לכן בעלי הנכסים העמידו קבלן שביצע את התיקונים על ידי חשיפת הברזלים החלודים לכל אורכה של החזית הדרומית, יישום של נוזל נגד חלודה וטייח חדש מעליהם. מעולם המילה טיוח לא התאימה יותר. עובדת ברזלי הזיון שתמכו את הקומות אל עמודי התמך חלודים לאורכה של חזית שלמה, לא הרימה דגל אדום או לכל הפחות הצדיקה בדיקה מעמיקה. ככה זה כאשר הגוף הרגולטורי ואחד מבעלי-הזכויות בבניין — הם אותו אחד. ניגוד העניינים מובנה. 

בטון כמו ספוג

״היו חולדות, מדרגות סדוקות שאנשים מעדו בהן, וכל הכבלים של החשמל היו חשופים. על כל זה שילמנו ועד בית 170 שקל בחודש״, מספרת אחת הדיירות. אולם חמורה מכל היא רטיבות כרונית, חוזרת ומסכנת חיים בעמוד התמך הדרום-מזרחי של הבניין, שהפך מדי שנה להיות ״כמו ספוג״, כפי שתיארו דיירים. ״בכל פעם שירד גשם היה נזילות בכל מקום – מהנישות, מכל החלונות, מכל מיני מקומות בקירות. היו לנו רטיבויות ועובש״, מספר שוכר, ששכר סטודיו בקומה הראשונה של הבניין. ״בשלב מסוים יצאו לנו מים מתוך עמוד התמך שהיה לנו באמצע החלל. בחורף שעבר כשדיברתי על זה עם הנציג של פירר, הוא אמר לי ׳טוב מה אתה רוצה, גם בדירה של הבת שלי יש נזילות׳. זה היה בינואר, רק בסביבות אפריל-מאי באו לטפל בזה, כש׳לטפל׳ זה לעשות שפכטל וצבע. זה היה איש טכני, לא מומחה נזילות״. 

לידי המקום הכי חם בגיהנום הגיע סעיף חוזה שכירות של חברת פירר הנהלת רכוש עם שוכרים בבניין, בדירות בהן עבר אותו עמוד תמך עליו העיד נדב. לאחר שאותם שוכרים התלוננו שוב ושוב על רטיבות שחודרת לתוך הדירה, דרך עמוד התמך, לא רק בחורף אלא בכל ימות השנה, הם הופתעו לגלות במעמד חידוש החוזה את הסעיף הבא: ״ידוע לשוכר שבחודשי החורף יש חדירת מי גשמים למושכר מהחלונות ובחודשי הקיץ יש חדירת מים למושכר מהמזגנים״, נכתב. ״המשכיר לא יתקן את הרטיבות הנובעת מליקויים אלה, והשוכר לא יבוא בדרישות ו/או בטענות בגין ליקויים אלה״.

בחוזה אחר מ-2011, ניתן לראות כי פירר דאגה להשאיר את השוכרים חסרי כל הגנה גם במקרה אסון כמו זה שאירע. חברת פירר הנהלת רכוש בע"מ דרשה מהשוכרים לבטח את עצמם — ובאותה נשימה, הסירה מעצמה ומבעלי הבניין כל אחריות לנזק שייגרם להם. ״הפוליסה תכלול ויתור על זכות כלפי המשכיר וכלפי פירר הנהלת רכוש בע״מ, כולל עובדיה ומנהליה, וכלפי שוכרים אחרים בבניין״, נכתב. בחברת פירר ביקשו מהשוכרים לרכוש גם ביטוח צד ג׳ בגין השימוש בדירה, כאשר ״שמה של חברת פירר הנהלת רכוש יופיע כמבוטח נוסף בגין מעשי ו/או מחדלי השוכר״. המנגנון נשען על מושג משפטי שנקרא תחלוף (או "שיבוב"). נניח שצינור פיצוץ בקומה הרביעית הציף את דירתך. ביטוח התכולה שלך משלם לך על הרהיטים שניזוקו. אבל מי באמת אחראי לנזק? בעל הבניין, שלא תחזק את הצנרת. החוק קובע שחברת הביטוח, אחרי ששילמה לך, רשאית לתבוע את האחראי לנזק ולקבל ממנו את הכסף בחזרה. 

מה שעושה החוזה של פירר הוא לדרוש שהשוכרים יוותרו מראש על זכות התחלוף. במילים אחרות: השוכרים מצווים את חברת הביטוח שגם אם תשלם להם פיצוי, היא אסורה לתבוע את בעל הבניין, את חברת פירר, את עובדיה ומנהליה, או כל שוכר אחר בבניין. הסעיף הזה לבדו מסיר מגוף הניהול ומהבעלים את הסיכון המרכזי שקיים במקרים של רשלנות בתחזוקה. זאת בהינתן שנמצאה חברת ביטוח שתסכים לוותר על זכות השיבוב, וודאי בבניין כזה, ובעוד רבות מהדירות מחולקות ולדיירים בהן אין כל הוכחת רישום על הדירה עצמה מלבד החוזה (חשבון חוזה בחברת חשמל, ארנונה או מים, שכן אלו היו מגולמים בשכר הדירה). 

״כשהורידו את הבניין ממול כל הבניין שלנו רעד״, מספרת דיירת בדרך יפו. ״היה פחד אלוהים לשבת בבניין, אבל אמרו לנו שהכל בסדר״

אבל הסעיף הקריטי בחוזה הוא 27.5. שאומר שגם אם השוכר בכלל לא רכש ביטוח, הוא עדיין ויתר. אסור לו לתבוע את בעל הבניין או את חברת פירר על אותם נזקים. גם אם אין לו ביטוח, הוא ויתר על כל זכות למצות את הדין עם האחראיים. בשני המקרים, נתיב התביעה אל הבעלים והמנהלים נחסם. החריג היחיד שהחוזה מותיר פתוח הוא נזק שנגרם "בזדון" — בכוונה לפגוע. רשלנות, מחדל בתחזוקה, או עיניים-עצומות מול דו"חות מהנדס — אינם נחשבים זדון. מבחינת הקריסה באפריל 2026, דייר שאיבד את כל תכולתו כתוצאה ממה שליבורקין כינה "כשל חמור בעמוד נושא" אינו רשאי, לפי החוזה הזה, לתבוע את חברת פירר או את הבעלים על הנזק. דרך הפיצוי היחידה הפתוחה בפניו היא מול חברת הביטוח הפרטית שלו, אם רכש אותה ואם הפוליסה שלו מכסה קריסת מבנה.

כשל חמור בעמוד נושא 

למחרת הקריסה כבר נפתח תיק מבנה מסוכן נוסף בדרך יפו 44, גם הפעם הגיע אותו ולדימיר ליבורקין מעיריית תל אביב. חוק עזר לתל-אביב-יפו (מבנים מסוכנים) קובע כי האחריות על מצב הבניין ועל כך שהוא ״מבטיח את שלום המחזיקים, את שלום הציבור ואת שלום הנכסים הסמוכים לו״, היא על בעל הבניין. בעל הבניין, על פי החוק, הוא הבעלים הרשומים של הנכס, ו/או מי שמקבל ממנו הכנסה, שוכרים או שוכרי משנה שחיים בנכס למעלה משלוש שנים, בעל דירה ונציגות בית משותף, כלומר חברת ניהול או ועד בית. העירייה עצמה לא מנהלת מערך פיקוח על המצב ההנדסי על המבנים, ואם היא עורכת בדיקות יזומות, הן ברוב המקרים חיצוניות בלבד. אבל מה עם מחלקת נכסים של העירייה? מתחזוקת הנכסים בבעלותה היא איננה יכולה להתנער.

הבדיקה של ליבורקין מאשרת כי תלונות הדיירים לאורך השנים היו מוצדקות. עמוד התמך שזכה לסעיף בחוזה השכירות, עליו דיווח הדייר מדירת הסטודיו בשנה שעברה, ושתלונות לגביו התקבלו לא פעם ולא פעמיים גם בשנים שלפני כן, הוא זה שבתחילת החודש שעבר הוביל לקריסת הבניין. אסון שקשה להפחית בחומרתו אשר ניתן היה למנוע אילולא הרשלנות של חברת פירר הנהלת רכוש. ״בפינה הדרום-מערבית של הבניין אירעה קריסה מדורגת של התקרות העליונות, כאשר התקרות קרסו אחת על גבי השנייה״, נכתב בחוות הדעת. ״הקריסה נגרמה, ככל הנראה, עקב כשל חמור בעמוד נושא המצוי בסמוך לפינה הדרום-מזרחית במפלס הקומה השנייה מעל קומת החנויות. העמוד הכושל התרסק ברובו בכל הקומות שמעליו, חלק מהתקרות נותרו תלויות על ברזל הזיון, חלקי בטון רבים נותרו גם הם תלויים על ברזלי זיון (…) ונגרם הרס נרחב בחדרי הדירות בפינה הדרום-מזרחית בכל הקומות״. 

הפעם לא ציין ליבוריקין שזה ונכס מסחרי, כפי שכתב ב-2018 למרות שכל העירייה ידעה היטב שהרוב הנכסים שימשו למגורים וגבתה תשלומים בהתאם. בבדיקה שקיים ממש לאחרונה, ב-5 במאי, כתב ליבורקין כי על פי מסמכים שאותרו בתיק הבניין בניית הבניין החלה בשנות ה-30 (קומת חנויות) ובסוף שנות ה-60, תחילת שנות ה-70 בוצע השלמה ושינוי למצבו הנוכחי. נמצא תכנית חתומה של היתר בניה ללא היתר מילולי משנת 1968״. וכאן מבהיר ליבורקין ביושר בדיוק את מה שטענו הדיירים לאורך שנים. ״ייעודו התכנוני ככל הנראה על פי מסמכים שאותרו בתיק הבניין, הינו מסחר ומחסנים, כאשר בפועל הבניין שימש ל: חנויות בקומת החנויות ובמרתף; מגורים ברובם בקומות העליונות עם עסקים בודדים; המקלט שהינו מקלט ציבורי״.

בנוסף, בשרטוט מוקדם של המבנה משנת 1964, ניתן להבחין בבירור בעמוד התמך מגיע עד לעומק המקלט, אין ספק כי עמוד תמך רטוב בקומות העליונות של המבנה מצביע על סכנה פוטנציאלית לתקינות המקלט. על פי חוק ההתגוננות האזרחית, בעל מקלט הוא האחראי ״להחזיק את המקום ראוי לשימוש בו כמחסה ציבורי בכל עת שיהא צורך בכך״. 

לא רטיבות, בנייה

לפני כשלוש שנים נרכשה חברת פירר על ידי חברת ״נכסי אריאל״ — חברת ניהול הנכסים הגדולה בישראל, המנהלת מאות פרויקטים בהיקף של כ-2 מיליון מ״ר — שנרכשה בשנת 2004 על ידי אלקטרה, מקבוצת אלקו החזקות שבשליטת גרשון זלקינד, תמורת 31.5 מיליון שקל. כשפנינו לחברת פירר על מנת לקבל את תגובתה לכתבה, התקשרה אלינו מופתעת דוברת חברת אלקטרה, שתהתה מדוע העבירה חברת פירר את בקשת התגובה אליה. לאחר מספר שעות של בירורים היא חזרה אלינו עם תשובה, והסבירה שבשל קניית החברה על ידי נכסי אריאל, ומשום שמדובר בטענות על רטיבות שהחלו לפני קרוב לעשור — הרבה לפני שרכשו את חברת פירר — אין להם כל קשר לאירוע והם לא יכולים להתייחס. התעקשנו לקבל תגובה מהחברה, שכן מדובר בעשרות אנשים שאיבדו את ביתם על כל רכושם, וקיבלנו, באופן תמוה, תגובה לקונית מחברת פירר נכסים המצורפת בסוף הכתבה — שהגיעה על ידי דוברת חברת אלקטרה.

מסמך שהגיע לידי המקום הכי חם בגיהנום חושף כי חברת פירר שכרה את שירותיו יובל שרעבי, מהנדס בחברת ״איתנים י.ש הנדסה ובטיחות בע״מ״, שהורשע ב-2022 בקבלת שוחד והלבנת הון כשניהל את מחוז הצפון באגף הנדסה ובינוי במשרד הביטחון. בדוח שהגיע לבעלי הנכסים קבע כי עמוד התמך הכושל לא התרסק בגלל רטיבות כרונית שלא טופלה, אלא בגלל עבודות בינוי מעבר לכביש – בפרויקט ניבה גת רימון. הקבלן המבצע: חברת אלקטרה בנייה

לטענת חברת נכסי אריאל ״המבנה עבר בדיקה הנדסית מקיפה על ידי מהנדס מוסמך מטעם העירייה, שבמסגרתה נמצא כי מדובר במבנה תקין העומד בדרישות החוק והתקנים״. אולם כשביקשנו לדעת מתי התקיימה הבדיקה ולקבל את פרטיה – הפסקנו לקבל מענה. לאחר שהגענו למשרד היח״צ של חברת אלקטרה, נמסר לנו כי הרכישה של פירר הסתמכה על בדיקה בדיקת מהנדס שערכה העירייה לפני שש שנים. לאחר בירורים ובדיקות התברר שאלקטרה נדל״ן הסתמכה על הבדיקה הקוסמטית של ליבורקין מ-2018 והציגה אותה כבדיקה הנדסית מקיפה. ניסיון ההתחמקות ברור – ביסודו הוא מבקש להימלט מן המסקנות הברורות העולות מתחקיר המקום הכי חם בגיהנום, ובראשן העובדה שהתלונות על הזנחה ביודעין התקבלו הרבה קודם לכן. היה באפשרות החברה לברר את מצב הנכסים שרכשה את האחריות על ניהולם לטובה ולרעה. 

במהלך התחקיר התברר גם כי החזית במשלוש אלקטרה-פירר-אריאל איננה אחידה. בעוד אלקטרה מחזירה את הכדור למגרש של פירר, הניסיון להסיר את אחריות מגיע ביתר שאת גם מצידה של פירר הנהלת רכוש. מסמך שהגיע לידי המקום הכי חם בגיהנום חושף כי ב-17 באפריל, כשבועיים אחרי הקריסה, שכרה חברת פירר את שירותיו יובל שרעבי, מהנדס בחברת ״איתנים י.ש הנדסה ובטיחות בע״מ״, שהורשע בשנת 2022 בקבלת שוחד והלבנת הון בזמן שניהל את מחוז הצפון באגף הנדסה ובינוי במשרד הביטחון. שרעבי ניסח מסמך בן שישה עמודים שהגיע לידי בעלי הנכסים שנוהלו בחברת פירר, ובו קבע: עמוד התמך הכושל לא התרסק בגלל רטיבות כרונית שלא טופלה על ידי חברת הניהול, אלא בגלל עבודות בינוי מאסיביות שהתקיימו בבניין ממול מעבר לכביש. הקבלן המבצע: חברת אלקטרה בנייה. כלומר, אותו בודק-מהנדס ששכרה פירר מטיל את האחריות על בחזרה על אלקטרה, ובעיקר מנסה לנקות את שולחיו.

לטענת שרעבי, ״סמיכות אתר העבודה למבנה ׳דרך יפו 44׳ ופעולות ההגנה ההנדסית אשר מבוצעות בבורות״, הם אלו שהביאו לכשל הקונסטרוקטיבי במבנה. עוד הוסיף שרעבי כי ״מבצע ׳עם כלביא׳ ומבצע ׳שאגת הארי׳ הביאו לנפילת טילים מסיבית בסמיכות למבנה, שיצרו גלי הדף משמעותיים״, והחלישו אף הם את הקונסטרוקציה של הבניין, הישנה ממילא. כשניסינו להשיג פרטים נוספים משרעבי הוא ביקש שלא להרחיב, שכן הוא נתבקש לשמור על חיסיון והנושא ״רגיש ומצוי בהליכים משפטיים״. אם כך גרסת חברת פירר להסרת האחריות: חברת אלקטרה היא הנושאת האחריות, ואם לא היא אז המדינה. בלי עמודים רטובים, בלי אחריות.

אסון ורסאי על סטרואידים

הלחץ של חברת פירר, אלקטרה ונכסי אריאל לא מגיע בחלל ריק. פיצוי עשרות הדיירים על הפסדי הרכוש שלהם, שהוערכו על ידי חלקם בעשרות אלפי שקלים, עומד לצד הפגיעה הפיזית בדייר ובעוברת אורח, פגיעה כלכלית אנושה בעסקים מסביב לבניין שקיבלו מהעירייה צו סגירה זמני, ופגיעה כלכלית אנושה בעסקים בבניין שנסגרו לצמיתות. בזמן דיירים ובעלי עסקים רבים כבר ״מתחמשים״ משפטית, גם חברות הענק – שנושאות באחריות החוקית כל אחת בדרכה – מנסות למזער נזקים. ״12 שעות לפני כן האזור למטה מפוצץ. יש את פיצה לילה ואת בר הראיה בצד המזרחי של הבניין, ובצד הצפוני את בר הקליפורניה. אם זה היה קורה לילה לפני היו נהרגים שם עשרות אנשים״, אומר אחד מבעלי העסקים באזור. ״זה יכול היה להיות אסון ורסאי על סטרואידים. כנראה שרק אם זה היה קורה היו לנו תשובות״.

למען הסדר הטוב נדגיש כי באסון ורסאי, שאירע במאי 2001 כאשר רצפת אולם אירועים בירושלים קרסה במהלך חתונה, נהרגו 23 בני אדם וכ-380 נפצעו. שם הורשעו שלושת בעלי האולם — אברהם עדי, אורי ניסים ואפרים אדיב — בגרימת מוות ברשלנות וריצו שנתיים וחצי מאסר בפועל כל אחד. אלי רון, ממציא שיטת הבנייה הכושלת "פל-קל" שבה נבנה האולם, קיבל ארבע שנות מאסר בפועל; שלושת מהנדסי המבנה קיבלו 22 חודשי מאסר כל אחד. הכנסת חוקקה את "חוק סיוע לנפגעי קריסת הרצפה באולמי ורסאי", והוקמה ועדת חקירה ממלכתית בראשות השופט בדימוס ורדימוס זיילר לנושא בטיחות מבני ציבור. כל משפחה של הרוג באסון קיבלה 80 אלף שקל, ובין 50 ל-80 אלף שקל לפצוע. גם אז איש לא שש לקחת אחריות, אולם ההלם הציבורי והזעזוע גרמו למדינה למצות את הדין ולא לאפשר לאחראיים להתחמק. באשר לקריסה בדרך יפו 44, לעומת זאת, טרם נפתחה חקירת משטרה, ואף אחד מהגורמים לא הוזמן לעדות.

״למקום שלנו לא קרה כלום אבל קיבלנו צו סגירה מהעירייה. לא יוצרים איתנו קשר ולא חושבים עלינו אז אנחנו נצטרך לפתוח מקום חדש בעלויות מטורפות. פתחנו הדסטארט קטן שיעזור אולי לכסות חובות מזעריים, אבל אנחנו עומדים להוציא לפחות חצי מיליון שקל״, מספר בר סבח, הבעלים של בר הקליפורניה שממוקם בקומת הקרקע של הבניין. למרות שבעל הבית שלו לא מיוצג על ידי פירר, ההתנהלות נותרה קרה ומנוכרת. הבר שלו ממוקם בצד הדרומי של הבניין בקרבת רחוב השוק – שם למעשה לא קרה דבר. ״הבנו שאף אחד לא הולך לקחת על זה אחריות. העירייה מאשימה את בעלי הבניין אבל רוב הנכסים שייכים לפירר. לנו יש בעל דירה אישי אבל הוא לא דיבר איתנו פעם אחת. איתנו התחלנו אנחנו ליצור קשר עם אנשים מהעירייה. חלק אמרו לנו שעוד רגע אנחנו חוזרים, וחלק אמרו לנו שיהרסו את הבניין. בשבוע שעבר קיבלנו את הצו וברגע אחד הלכה הפרנסה״. 

״בניין מלא לא קורס סתם ככה, אבל חלקים מבניין כן. לא מזמן נפלה מרפסת בהרצל בתל אביב, וכל העיר היא פאבלות של אילתורי ברזל. לאף אחד אין אינטרס להשקיע כסף כי כולם רואים את זה כפרה חולבת מוצלחת מאנשים שמתים לגור בתל אביב ומוכנים לשלם את המחיר״ – ישראל דוד, מ״מ יו״ר איגוד המהנדסים

גם צו ההריסה שניתן לא מכיל בתוכו הוראה חד משמעית. מצד אחד דרש המהנדס ולדמיר ליבורקין, מנהל פיקוח בנייה-מבנים מסוכנים, ״הריסה מלאה של החלק המזרחי של הבניין עד הקו המזרחי של הפסאז' לאורך כל המבנה מצפון לדרום״, כלומר הריסה של רבע מהבניין. מצד שני נקבע כי יש סכנה מיידית לדיירים ולמשתמשי הבניין בכל חלקיו, גם אלו שלא נפגעו, והוחלט להשאיר אותו בלתי-מאויש עד להודעה חדשה. האם יוכלו הדיירים לחזור אחרי שיהרס הצד המזרחי? אין לדעת. ומדוע עסק בקומת הקרקע שממוקם בחלק שאינו מיועד להריסה נותר סגור? מהערייה פשוט אין לדיירים מענה. ״ברגע זה אני מתחיל לפנות את המקום שלי ולחפש מחסן לכל הדברים, ובין היתר מחפשים מקום אחר״, מספר סבח. ״מן הסתם היה לנו רישיון עסק והכל היה תקין. אז אם היה סיכון בבניין, איך העירייה נתנה לי רישיון עסק לעשר שנים?״

פצצה מתקתקת

״ברמת העיקרון הבניין הזה היה פצצה מתקתקת ועכשיו הוא פצצה מתקתקת שחלק מחומר הנפץ חשוף״, אומר ישראל דוד, מ"מ יו"ר איגוד המהנדסים. דוד נקרא לבניין ביום הקריסה על מנת לסייע בתכנון הפינוי של המבנה, ולא הופתע מהזירה שהוא ראה. ״זה בניין שהחל להיבנות לפני 90 שנה, בלי החומרים ובקרת האיכות שיש היום. כל המבנים האלה נבנו מחול וזיפזיף, לא הייתה מודעות או תקנים, ואף אחד לא חשב שזה יחזיק 90 שנה. היום כשאנחנו מתכננים בניינים אנחנו מתכננים עמידות ל-50 שנה, וזה עם בטון מעולה, הגנה לברזל, ובהנחה שעושים תחזוקה. זה שבניין שנבנה ב-5 אחוז מהסטנדרט הזה עדיין עומד זה נס״.

לטענת דוד, לבניין בדרך יפו 44 ״אין זכות קיום, אבל יש עוד אלפים כאלה״. הבעיה המרכזית שיש לעסוק בה, לדבריו, היא העובדה שאין חוק שאינו עירוני שנוגע לתחזוקה של בניין. ״רבים מהבניינים בתל אביב הם בניינים עם בעלים שונים שמשמשים כנכסים מניבים. או שהם פנסיה לאנשים מבוגרים, או שיש להם יורשים שרק מעניין אותם הכסף. הבניין בדרך יפו כולו מושכר, ולאף אחד אין עניין בו חוץ משכר הדירה. אבל אם על פי חוק חייבים לערוך למעלית של ארבעה אנשים בדיקת תקינות הנדסית פעם בחצי שנה, איך זה יכול להיות שבבניין עם אלף אנשים אין הליך כזה? בפריז כל שנה בא מהנדס ומוציא דוח על ליקויים שישנם, ואם בעלי הנכסים לא מתקנים אותם הם מקבלים קנסות. אפשר לעשות את זה גם בישראל״.

11 ימים אחרי קריסת המבנה בדרך יפו 44 פרסמה עיריית תל אביב את רשימת המבנים המסוכנים הפעילים בעיר. 661 מבנים המוגדרים מסוכנים נמצאו ברשימה, מהם 591 מאוכלסים. בלי כל חקיקה ההתרסקות הבאה היא עניין של זמן. אחרי שבשנה שעברה, בשני חלקים שונים של העיר,שתי מרפסות קרסו, דוד לא צופה אופק מבטיח יותר לתל אביב. 

״בניין שלם לא קורס סתם ככה, אבל חלקים ממנו כן. לא מזמן נפלה מרפסת ברחוב הרצל בתל אביב. כל העיר פאבלות של אילתורי ברזל״, הוא אומר. ״לאף אחד אין אינטרס להשקיע כסף כי כולם רואים את זה כפרה חולבת מוצלחת מאנשים שמתים לגור בתל אביב ומוכנים לשלם את המחיר״. מאז הקריסה בליל הסדר מצא את עצמו עומר פרידמן ללא קורת גג גם בערב יום העצמאות וגם בל״ג בעומר. לאור גלגולי האחריות של אלו שהתפרנסו משכר הדירה ששילם מידי חודש, הוא צפוי להעביר כך גם את ערב חג השבועות המתקרב, אז יחגוג שבעה שבועות מאז שברח מהדירה שקרסה, ועדיין לא יודע לאן הוא חוזר.

מחברת הניהול פירר נמסר באמצעות דוברות חברת ״אלקטרה״: ״מחברת פירר נמסר כי היא תבחן את הפרטים נשוא הפניה בהקדם האפשרי ותטפל בהתאם״.

מחברת הניהול נכסי אריאל נמסר בתגובה: ״לאורך השנים התקבלו בבניין פניות שונות הנוגעות לרטיבויות נקודתיות, כמקובל במבנים ותיקים, וכל פנייה טופלה באמצעות אנשי מקצוע בהתאם לאופי התקלה. יודגש כי לא התקבלה כל אינדיקציה לקיומו של כשל הנדסי במבנה או לסיכון בטיחותי המחייב בדיקה הנדסית כוללת.

למען הסר ספק, המבנה עבר בדיקה הנדסית מקיפה על ידי מהנדס מוסמך מטעם העירייה, שבמסגרתה נמצא כי מדובר במבנה תקין העומד בדרישות החוק והתקנים, בכפוף לליקויים נקודתיים שטופלו לאורך השנים וקיבלו את האישורים הנדרשים. חשוב להדגיש כי החברה אינה הגורם המבטח ואינה קובעת את מדיניות חברות הביטוח ביחס לנכסים כאלה או אחרים. נכסי אריאל מייצגת בבניין בעלי נכסים פרטיים בהתאם להסכמי ייצוג וניהול, ואינה רואה מקום לפרט נתונים מסחריים פרטניים.

מעיריית תל אביב נמסר בתגובה: בניגוד לנטען, לא התקבלה ביחידת מבנים מסוכנים כל פנייה בנוגע לרטיבות מתמשכת בבניין ברחוב יפו 44, בכלל ובפינה הדרום-מזרחית בפרט. בנוסף, בבדיקה שנערכה בבניין למחרת הקריסה לא נמצאה רטיבות בעמוד שבקומת הקרקע והגלריה, אשר נמצא שלם ויציב. נציין כי עמוד זה שרד את הקריסה, את פעולות פירוק התקרות ואת העומס הרב של פסולת הבניין מעליו — ונותר יציב ושלם.

ביום 28.1.2018 הוצא לבניין צו מבנה מסוכן לפי סעיף 7 לחוק העזר העירוני (סכנה מיידית), לצורך סילוק שרידי קירוי מלוחות פלסטיק במפלס הגג. כאמור, באותה עת לא התקבלה כל פנייה על רטיבות מתמשכת, ובבדיקה שנערכה לא נצפו ליקויים קונסטרוקטיביים בתוך המבנה המעידים על פגיעה ביציבותו.

ביום 21.11.2018 נשלחה לבעלי הנכס דרישה לביצוע תיקונים בטיחותיים בשולי הבליטה במפלס קומת הקרקע/הגלריה לאורך החזית הדרומית, לרבות בקיר הבלוקים שמעליה ובמשטח הביניים של חדר המדרגות במפלס זה. העבודות הנדרשות בוצעו, והכרזת המבנה כמסוכן בוטלה ביום 19.2.2020.

לפי המסמכים הקיימים בתיק הבניין, ייעוד הקומות הראשונות במבנה (עד הקומה השלישית) הוא לתעשייה. מבחינה קונסטרוקטיבית, מבנה המיועד לתעשייה מתוכנן לשאת עומסים גבוהים יותר ממבנה מגורים, ולכן השימוש שנעשה במבנה אינו רלוונטי לקריסתו. מבדיקת מערכת הפיקוח לא נמצאו צווי הריסה או הליכים משפטיים הנוגעים לכתובת.

לאחר קריסת המבנה הוא נבדק על ידי מהנדס והוכרז כמבנה מסוכן לנפש ולרכוש, ומשמעות הדבר היא שלא ניתן לשהות בו עד להשלמת הסרת הליקויים. האחריות לביצוע העבודות הוטלה על בעלי המבנה. למרות שמדובר בנכס פרטי, עיריית תל אביב-יפו סייעה לעסקי ותושבי יפו 44 בתיאום הוצאת ציוד מהמקום, בהנגשת מידע ובקבלת פטור מארנונה.

תגובת המקום הכי חם בגיהנום לתגובת עיריית תל אביב: בדיקה של תיק הבניין בארכיון העירוני  שעליו מבוססת תשובת העירייה מעלה כי שלוש הטענות המרכזיות בתגובת העירייה הן הולכת שולל של ממש. התגובה קובעת כי שלוש הקומות הראשונות מיועדות לתעשייה. הקביעה תקפה לתקופה שבין 1923 ל-1968, כאשר הבניין שימש כמפעל קרח. ב-30 במאי 1968 הוציאה העירייה לאהרון איזנמן רישיון להריסה ועל שטח ההריסה הוקמה בנייה חדשה. בקשת ההיתר החדשה של איזנמן, שהוגשה באותה שנה, מציינת את השימוש המבוקש: "מסחר ומלאכה זעירה" — לא תעשייה. עיריית תל אביב הייתה שותפה לאותה עסקה בקבלה ממנה את המקלט הציבורי.

חישוב היציבות של 1971 מגדיר במפורש את העומס השימושי של כל קומה כ-400 ק"ג למ"ר תחת הסיווג "מלאכה קלה". תכנית 1245, שהופקדה בעירייה ב-27 במאי 1971 והייתה אמורה להסדיר את ארבע הקומות שנבנו אחרי ההריסה, הגדירה אותן כ"מסחר סיטונאי ומשרדים" — לא תעשייה. תכנית 1245 לא קיבלה אישור סופי, כפי שמתועד במסמך פנימי של מתכנן העיר דניאל לס משנת 2008. 

באשר לטיעון ההנדסי, התגובה גורסת כי מבנה המיועד לתעשייה מתוכנן לעומסים גבוהים, ומשום כך השימוש שנעשה בו אינו רלוונטי לקריסתו. הקביעה הזו עומדת בסתירה ישירה לחוות-הדעת המשלימה של ולדימיר ליבורקין, מנהל יחידת המבנים המסוכנים בעיריית תל-אביב, שנחתמה ב-5 במאי 2026 — חודש לאחר הקריסה. בחוות-הדעת מצוין במפורש: "שינוי שימוש בקומות העליונות, מבלי שבוצעו בו חיזוקים מערכתיים או שיקומים מבניים נדרשים". מנהל היחידה קבע שהשימוש רלוונטי, שהוא השתנה, ושלא בוצעו בעקבותיו חיזוקים מבניים.

שלישית, באשר לקביעה על העדר הליכים: התגובה גורסת כי בבדיקה במערכת הפיקוח לא נמצאו צווי הריסה או הליכים משפטיים הנוגעים לכתובת. התיק כולל הליך פלילי שפתחה העירייה ב-2018 נגד בעלי הבניין בגין אי-ביצוע התיקונים שדרשה ההודעה של 21 בנובמבר 2018.