פיזור ההבטחות של קברניטי המשק השונים בנושא משבר הנדל"ן לא גווע. לאורך השנים האחרונות זכינו לכמה וכמה; אי אפשר לשכוח את הסופרטאנקר שהציע נתניהו לשוק הדיור ב 2011 , את ההבטחה של אריאל אטיאס (שר השיכון דאז) שצפה שעד סוף 2010 מחירי הדיור ייצנחו באחוזים בלתי מבוטלים, את הבטחון בקביעה של יאיר לפיד (שר האוצר דאז) שעד 2015 מחירי הדיור יירדו וכמובן את האמירה של פרופ' יוג'ין קנדל (יו"ר המועצה הלאומית לכלכלה) שהמליץ ב2012 לבתו לחכות עם רכישת דירה.

אבל לצד האמירות הללו ששימשו גם הן שחקן במשבר השטח המשיך לדבר, ולדבר אחרת כי מחירי הנדל"ן בישראל בנסיקה. על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מדד מחירי הדיור עלה ב 118% במהלך 9 השנים שבין ינואר 2008 לינואר 2017. מדובר בקצב עלייה של קצת מעל 9% לשנה בממוצע לתקופה הזו. אין ספק שזו עליה חריגה בפרק זמן קצר וכזו שיוצרת בעיה בעיקר לזוגות צעירים הרוצים לרכוש את דירתם הראשונה כאשר פתרונות מהעבר ובתקופה הנוכחית עדיין לא מוכיחים את עצמם.

מה מוביל את מחירי הדיור להמשיך ולהאמיר, או במילים אחרות – מה הביא אותנו עד הלום?

1. היצע נמוך – בשנת 2007 ממשלת אולמרט קיבלה החלטה אסטרטגית לחזק את הפריפריה. יפה, לא? רק שהתרגום שלה היה למעשה לא לבנות במרכז הארץ. לכן עצרו את שיווק הקרקעות במרכז ושיווקו בעיקר בפריפריה. מכיוון והביקוש נמצא היכן שנמצאת האוכלוסיה – משמע במרכז, מירב השיווקים נכשלו ודילול הבניה במרכז יצר מחסור.

2. ביקוש גבוה שהולך ועולה – קשה להעריך את גודל הביקוש ואת מורכבותו אך ניתן להניח  שבכל שנה יוצאת קבוצת גילאים אחת "לשוק" ומחפשת דיור.

נכון ל2015 (על פי נתוני הלמ"ס) גודל קבוצת הגיל הפוטנציאלית שנעה בין  20-24 מונה  608 אלף איש. חישוב גס בחלוקה ל 5 שנים  (על פי חישוב של שנה לכל אחד מטווח הגילאים של 20-24 ) מוביל לכך ש 120 אלף איש מחפשים מדי שנה בשוק הדיור פתרון. חלוקה גסה לזוגות מעמידה את הביקוש הפוטנציאלי מדי שנה לצורך של כ 60 אלף דירות חדשות.

לצד זאת,הגידול באוכלוסיה, העומד על כ2% לשנה, מכתיב גידול של מספר הדירות הנדרשות שגדל גם כן ב2%, הווה אומר שיש לבנות בכל שנה 1200 דירות יותר מהשנה הקודמת רק כדי להדביק את הביקוש.

3. ריבית נמוכה – נדל"ן הוא יצור מוזר, הוא משמש גם כמוצר צריכה (שירותי דיור) וגם כמוצר להשקעה (השכרת דירות). ההכנסה מהשכרת דירות היא כמו ריבית המתקבלת מקניית נכס כלשהו. הריבית הזו יחסית קבועה, ובמידה והיא משתנה – אזי לרוב השינוי הוא כלפי מעלה. ככל שהריבית ה"רגילה"  במשק נמוכה יותר, כך האטרקטיביות של הנדל"ן כאפיק השקעה הולכת ועולה, ובכך מושכת עוד משקיעים אל השוק. כשמשקיעים נכנסים אל השוק נוצר גידול בביקוש לדירות. ובכן, ריבית בנק ישראל נמצאת היום בשפל היסטורי של כל הזמנים ולכן האטרקטיביות למשקיעים – בשיאה.

4. אישור וביצוע תכניות – פרק הזמן מרגע אישור תכנית ועד לביצועה עומד כיום על כעשר שנים, ישנן תכניות שעשויות להמשך לאורך שני עשורים ויותר. אחד הדברים המשמעותיים עבור יזמים הוא הצורך בוודאות כדי לקחת על עצמם סיכונים, בהעדרה של וודאות במשך ביצוע פרוייקט נוצר מצב שבו יזמים זקוקים למרווחים גדולים כדי להחזיר את הסיכון בתשואה עודפת.

5. חוסר וודאות רגולטורית בשוק –  בשנים האחרונות השוק סובל מבליל של תכניות ויזומות שלעיתים קרובות סותרות זו את זו – מע"מ 0, מחיר למשתכן דור א', מחיר למשתכן דור ב', מחיר מטרה, הסכמי שיווק עם עיריות, מס על דירה שלישית, הגדלת דרישות ההון העצמי, הגדלת מס שבח למשקיעים, שינוי בדרישות הלימות ההון בבנקים בסיווג הלוואות משכנתא, הגבלת הלוואות בריבית פריים, ועדות בניה לאומיות, רפורמת המרפסות, מחלוקות עם קק"ל, יועצים מיוחדים ומה לא. בחוסר וודאות כזה שוב היזמים דורשים פיצוי בדמות מחירים גבוהים יותר.

6. רגולציה חונקת – הדרך של פרוייקט שעומד לצאת לדרך ארוכה ורווית חתחתים עד לקבלת ההיתר. הביטוי לכך הוא במעין "טופס טיולים" שכזה, הנקרא "גליון דרישות" ומגיע לאחר קבלת היתר בניה עקרוני מהרשות המקומית. כך נוצר מצב בו למעשה כמעט כל גורם רשאי כיום "לשים רגל" לפרוייקט – בין אם מדובר במערך כיבוי אש, משרד השיכון, רשות מקרקעי ישראל, העיריות על שלל מחלקותיהן, המשרד לאיכות הסביבה, הארגונים הירוקים, מכון התקנים ושפע גורמים נוספים. ניתן לראות מגוון מצבים בהם בכל אזור עולות דרישות שונות לחלוטין, שעצם ההיכרות עימן מונע מעבר של קבלנים מאזור לאזור ובכך מונע את הגדלת התחרות והוזלת מחירי הבניה.

מה מוביל את מחירי הדיור להמשיך ולהאמיר, או במילים אחרות – מה הביא אותנו עד הלום? דימוי: שאטרסטוק

7. מערכת היחסים בין היזמים לבנקים – במסגרת אחד מעיסוקיי נחשפתי לעובדה הבאה: הבנקים, אם לא ידעתם, דורשים כיום מיזמים לראות תשואה של 18% על פרוייקט לפני מתן אישור ליווי. איך עושים את זה? לוקחים את עלויות הקבלן, מוסיפים להן עוד בצ"מ של 5% ושאר מרווחי ביטחון ובדרך הזו נקבעת העלות הצפויה. לאחר מכן מעריכים מה יהיה שווי הדירה כשבנייתה תסתיים ומוסיפים מרווחי ביטחון, אך "לכיוון השני", משמע ממעיטים עד כמה שניתן מהשווי שלה. הבנקים דורשים שהפער בין השווי לעלות יהיה 18% לפחות, וזאת כדי שהיזם יקבל את הליווי הבנקאי הנדרש. הכללים הללו, רק אלה, גורסים שהבנקים לא מאפשרים למעשה ליזם להרוויח פחות מ25% על הפרוייקט – אחרת לא ניתן לתת לו אור ירוק לתחילת בניה. הדרישות הקשוחות הללו מונעות מקבלנים להוריד את מחיר השיווק של דירות משום שהורדה שלו תגרור ביטול הליווי. ברגע שקבלן נקלע לקשיים הוא למעשה נדחף לפשיטת רגל במקום לאישור הקלות בדרישות שלמעשה יכולות להציל אותו.

8. התבטאויות חסרות אחריות – נהוג לומר שאקדח המופיע במערכה הראשונה מבשר על ירי במערכה השלישית. ובכן הנה סגירת המעגל מתחילתו של הטור. גורמים שונים מבטיחים הבטחות שהנה, אוטוטו המחירים יורדים. הציבור שמתוודע לאמירות הללו מפסיק לרכוש דירות כי הוא מאמין להן. הורדת הביקוש לדירות גורמת לקבלנים להוריד התחלות בניה, אולם הביקוש לא באמת נעלם, הוא רק עבר לגדול. אחרי הכל, מאחורי האמירות ניצבת האמת וכשזו מתבררת לציבור, הביקושים מתפרצים באחת ונתקלים בהיצע שירד. וזו דינמיקה שאנו עדים לה באופן תכוף, כמעט מדי שנתיים-שלוש והיא אחת הגורמים  לעליה חדה במחירי הדיור.

אם כן, אומרים שלכישלון אבות רבים – וכך גם כאן. בסופו של דבר, חוקי הכלכלה מלמדים אותנו שכשיש שוק חופשי ומסירים חסמים– הוא יודע לווסת את עצמו ולא נותן למחירים שבו להשתולל. לכן, פתרון המשבר מצוי בהגדלת הבניה בהיקף משמעותי כך שיספק את הביקושים. כפי שראינו בנתוני הלמ"ס, הצלחת הממשלה בכך נמוכה עד כדי גיחוך. הממשלה כן מנסה לעשות משהו – רק לא את מה שצריך.

משה בן שטרית הוא כלכלן בעל תואר שני מהאוניברסיטה העברית, עוסק בשוק ההון ויו"ר מועצת עמותת רכישה בנדל"ן