לישיבת מועצת העיר תל אביב-יפו האחרונה שהתקיימה לפני המערכה באיראן, הגיעו בני שלוש משפחות משכונת הארגזים בדרום מזרח העיר. "לאן אני אלך? להיזרק לרחוב עם 2,000 שקל שכירות?״, זעקה מחוץ לאולם השקוף של מליאת המועצה, זמירה עזריה (56), אם חד-הורית, ילידת ותושבת השכונה. ״העירייה נותנת ליזמים עוד ועוד בניינים, ולנו פינוי כפוי". כשחן אריאלי, סגנית ראש העיר וחברת המועצה מטעם מפלגת העבודה, גינתה את האלימות כלפי מגישת הטלוויזיה ותושבת העיר, לוסי אהריש, והצהירה כי "לאלימות ולהשתקה אין מקום בעיר שלנו", התפרצה עזריה: "כסף הולך לכסף. לוסי גרה בפנטהאוז בפרויקט ליד״. 

"במשך שבע וחצי שנים הצלחתי לעצור את הפינוי משכונת הארגזים באמצעות דיונים חוזרים והגשת עררים. לצערי, כעת אנחנו צופים בפינוי הכפוי״

את ישיבת המועצה חתם אסף זמיר, סגן ראש העיר, מבלי שהתקיים דיון על עזריה ובני משפחתה, או על כל אחת מעשרות המשפחות שהעתיד שעיריית תל אביב סידרה להן דומה. ״אני רוצה לדבר. זורקים אותי מהבית. תשמעו אותי", הפצירה עזריה. בתום הישיבה, בצאתו מן האולם, עקץ אותה ראש העיר רון חולדאי, ביהירות נטולת המודעות האופיינית לו, והטיח: "במדינת ישראל יש חוקים, וזה הסכום המקסימלי שנותנים בשכר דירה". כדרכו, הוא דאג שהבוז ישתמע בכל הבהרה שיצאה לו מהפה. אבל לעזריה אין מה להפסיד, ומשכך הטיחה באוזניו הנכבדות דברי אמת: "אין חוקים. יש שחיתות".

הפינוי של משפחת עזריה ושל שבע משפחות נוספות אמור היה להתקיים הבוקר (ד׳). בשל המלחמה עם איראן הודיעה העירייה כי הפינוי יידחה לכשתסתיים. היחידה שהעלתה בישיבת המועצה את שכונת הארגזים הייתה שולה קשת, חברת מועצת העיר ותושבת נווה שאנן. "במשך שבע וחצי שנים הצלחתי לעצור את הפינוי משכונת הארגזים באמצעות דיונים חוזרים והגשת עררים. לצערי, כעת אנחנו צופים בפינוי הכפוי״, אמרה קשת בשיחה עם המקום הכי חם בגיהנום. ״העירייה יוצרת מצב בו מאות משפחות נדרשות לעזוב, בזמן שהיזמים גורפים מיליארדים".  

לא סיפור על נדל״ן

שכונת הארגזים נראית כמו שכונה שקפא בה הזמן: מובלעת של בתים ישנים, צריפי פח והזנחה רבת שנים. היא הוקמה לאחר מלחמת העצמאות על שטחי הכפר סלמה שתושביו גורשו מאדמתם. על פניו היא הייתה אמורה להוות פתרון דיור זמני, אבל בישראל כמו בישראל ה״זמני״ נעשה קבוע וקרוב לשמונים שנה חלפו. כיום ניתן להכתירה כמעברה הוותיקה בישראל, גם אם לא הוגדרה מעולם באופן רשמי כמעברה. 

כבר למעלה משלושה עשורים מצויים תושבי שכונת הארגזים במאבק מתמשך מול רשות מקרקעי ישראל, עיריית תל אביב והיזמים שרכשו במחירי רצפה את הזכות להקים כל חורבותיה עשרות מגדלים.  אלא שסיפורה של השכונה איננו סיפור נדל״ני, אלא סיפורה של מדיניות ממשלות ישראל לדורותיהן, מימין ומשמאל. 

במסגרת אותה מדיניות, עולים מארצות ערב יושבו בקרקעות הכפרים הפלסטינים המגורשים, מג׳מוסין אל ע׳רב שהפך לגבעת עמל, דרך סלמה שהפך לכפר שלום, כדי לקבוע עובדות בשטח לאחר מלחמת 1948. אלא שבשונה מעולים אחרים שהגיעו ארצה באותן שנים, מפולין, מרומניה או מרוסיה, למשל, אלו שהגיעו ממרוקו לא זכו לרשום את ביתם בטאבו באופן מסודר, והמדינה, שהפכה אותם לחלוצי הגבול העירוני, הותירה אותם ללא כל זכות קניינית על בית מגוריהם.

בתחילת שנות ה-90, עם זינוק ערך הקרקעות בגוש דן, הפכו שכונות המצוקה למכרה זהב נדל״ני. ההחלטה שקיבל אז מינהל מקרקעי ישראל הייתה כי הקרקעות ימכרו בזול, ובתמורה הזוכים יפנו מהן את התושבים. ואכן, רבים מתושביה של שכונת הארגזים הדרומית פונו, ואלו בהם שנמצאו זכאים קיבלו דירות מהיזמים. אלא ששתי דמויות שנכנסו לתמונה בהמשך, אלי לוי ראש אגף נכסים בעירייה, ויצחק תשובה בעליה של חברת ״אלעד נדל״ן״ ומי שאחראי על פינוי גבעת עמל, שינו את כללי המשחק. 

מחלוצים לפולשים

בשנת 1998 פרסם מינהל מקרקעי ישראל מכרז עבור פינוי-בינוי של השכונה. היזם ישעיהו חכשורי יחד עם אביוד נכסים שילמו 1.25 מיליון שקל עבור הזכות לבנות כ-1,200 יחידות דיור, על קרקע ששוויה נאמד אז על 175 מיליון שקל לפי הערכת השמאי הממשלתי וזכו במכרז. הם התחייבו לפנות 200 משפחות, ולתת להם דיור חלופי ופיצויים, בהיקף כולל של 44 מיליון דולר. בפועל, כך התברר מאוחר יותר, התגוררו בשכונה 300 משפחות. 

"הכל נעשה בצורה חאפרית״, מספר אהרון שם טוב, תושב השכונה מזה 30 שנה שאביו חי בה מאז 1948. ״שלחו בן אדם שאף אחד לא ידע מי הוא מטעם חברה פרטית לעבור מבית לבית ולשאול שאלות , אבל אנשים פחדו ולא פתחו את הדלת״, אומר שם טוב. הוא מתכוון לסקר שבוצע מטעם היזם. ״רצינו לקחת משכנתא אבל אמרו לנו שאסור, הפחידו אותנו. 20 שנה אני חי בחוסר ודאות. אם הייתי יודע שנגיע למצב כזה הייתי קונה בית כשהיה אפשר, כשהמחירים עוד היו נמוכים". 

"התחדשות עירונית היא כלי חשוב, אבל אסור שהיא תהפוך לעילה לפינוי כפוי ללא זכויות, ללא ביטחון וללא פתרון אמיתי מראש"

התושבים המפונים כעת הם אלו שנמצאו זכאים לרכוש דירת שלושה חדרים מופחת של בין 750 אלף למיליון שקל. עד שתבנה הדירה הם יקבלו 2,000 שקל עבור שכר הדירה בתקופת המעבר – סכום זהה לזה שהוסכם בראשית שנות האלפיים, שמעט מאוד השתנה מאז מבחינת האטימות של עיריית תל אביב והרבה מבחינת תעריפי השכירות בעיר – שניהם חלק בלתי נפרד ממורשתו של חולדאי. סה״כ מדובר ב-91 משפחות שיפונו חודשים לפני שתחל הבנייה. למה? כי אלי לוי החליט ובעירייה לא נמצאו האמיצים שיחלוקו עליו. לאחרונה קבע לוי במסגרת תפקידו כחבר ועדת נכסים העירונית, שהשלמת הפינוי היא תנאי להיתר הבנייה.

בית תמורת בית

ב-2002 תבע חכשורי את מינהל מקרקעי ישראל ואת העירייה בטענה שהוטעה לגבי כמות התושבים שיש לפנות. הוא דרש שהעירייה תפנה את התושבים או שיוגדלו לו זכויות  הבנייה. התושבים מספרים כי תחת חוסר הוודאות בו שרו, חכשורי הצליח לרתום אותם למאבקו, תחת הבטחה כוזבת שהפיצוי שלהם מובטח. "עשינו הפגנות בשבילו, הגענו לכנסת והיינו בערוצי הטלוויזיה", מספר אחד מהם. זכויות הבנייה שלו אכן הוגדלו מ-1,200 ל-2,170 יחידות דיור, אך ההבטחה לפיצוי התבררה כבדיה. "אם אתה מוציא אותי מדירת 4 חדרים, תן לי דירה באותו הגודל". אומר שם טוב. "אנחנו רוצים בית תמורת בית, זה מה שהוגן. אני לא רוצה מענק ולא דירת יוקרה. אתה לוקח לי בית ומוכר לי בית? כנראה שאפילו הכסף שהם מרוויחים עלינו לא מספיק להם. אני לא יודע מה כן". 

אף אחד מהיזמים שהתעשרו משכונת הארגזים לא עושה טובה כשהוא מפצה את התושבים, אלא הוא קיבל קרקע בלב גוש דן ובמחיר בדיחה לאחר שהראה באמצעות ערבויות בנקאיות שיש לו היכולת הכלכלית לפצות את התושבים

בסך הכל מדובר ב-1,696 יחידות דיור, 174 יחידות דיור מיוחד להשכרה ו-300 יחידות דיור מוגן שייבנו על שרידי 300 בתים. "התחדשות עירונית היא כלי חשוב, אבל אסור שהוא יהפוך עילה לפינוי כפוי ללא זכויות, ללא ביטחון וללא פתרון אמיתי מראש", אומרת קשת. לאורך עשרות שנים נאחזים בעיריית תל אביב, ברשות מקרקעי ישראל ובבתי המשפט על ערכאותיהם, כתירוץ בביטוי הקסם ״התחדשות עירונית״. אך בשונה מכל פרויקט התחדשות אחר, בשכונת הארגזים זוכים התושבים ליחס של פולשים לקרקע ולא של ברי זכות. ״התחדשות חייבת להיות צודקת, כזו שמגנה קודם כל על התושבות והתושבים ומבטיחה להם קורת גג אמיתית ועתיד בטוח בעיר, ולא תעמיד אותם בפני מציאות של פינוי כפוי ללא מענה".

בפסק דין מ-2009, שעסק בערעור שהגיש חכשורי על אופן חישוב מס הרכישה בפרויקט פינוי־בינוי בשכונת הארגזים, קבע בית המשפט העליון כי בעסקאות מסוג זה שווי העסקה כולל גם את עלויות הפינוי והפיצוי של התושבים. המשמעות היא שהקרקע אינה נמדדת רק לפי הסכום ששולם עבורה, אלא לפי הערך הכלכלי הכולל של הפרויקט לאחר הפינוי. כך, הפינוי עצמו אינו נתפס כהוצאה נפרדת, אלא חלק בלתי נפרד ממחיר הקרקע. כלומר, אף אחד מהיזמים שהתעשרו משכונת הארגזים לא עושה טובה כשהוא מפצה את התושבים, אלא הוא קיבל קרקע בלב גוש דן ובמחיר בדיחה לאחר שהראה באמצעות ערבויות בנקאיות שיש לו היכולת הכלכלית לפצות את התושבים. 

פינוי-פינוי

לאחר שנות קיפאון ארוכות והעברת בעלות מיד ליד, כולל שליטה של קרן JTLV2 שרכשו את חברת הנדל"ן ״אלעד״ של יצחק תשובה, הפרויקט הפך ב-2014 למיזם נדל״ן ענק תחת המיתוג ״פארק תל אביב״. על מנת לאפשר את המשך הבנייה, בשנת 2016 נחתם מתווה פיצויים בין עיריית תל אביב לוועד השכונה שכלל פינוי של 220 תושבים (לפי סקר שנערך בשנת 1996). מתוך 360 משפחות, רק 205 הוכרו כזכאיות להגשת בקשה לפיצוי. ל-25 אושרה דירת ארבעה חדרים ופיצוי חד פעמי של 50 אלף דולר, 91 נמצאו זכאים לדירת שלושה חדרים בכפוף להשתתפות עצמית של 750 אלף שקל, ול-22 הובטח פיצוי כספי של עד 100 אלף שקל. היתר לא זכאיות לפיצוי או שבקשתן נדחתה.  

"אם מישהו נפטר, לילדים לא מגיע כלום. אין בית אב פה שאין בו מחלה. זה הגיוני שימכרו אותנו ככה? תראי כמה ידיים הפרויקט הזה עבר. שנה לקח לו להרים בניין אחד, מי יאשר לי משכנתא עוד 10 שנים כשאני אהיה מבוגרת ובעלי נכה 100 אחוז?"

"את לא יודעת איפה השקר ואיפה האמת״, אומרת אפרת קמחי, בת 51 המתגוררת בשכונה כ-30 שנה. ״הוועד רימה אותנו. הם קיבלו דירות ויצאו לפני כולם. מי יאשר לנו עכשיו משכנתא? זה פינוי-פינוי קלאסי, אין שקיפות בכלום. לא אכפת לי כמה היזם ירוויח או כמה שהוועד קיבלו – אבל לא על חשבון הגב שלנו". קמחי, סייעת בגן ילדים, מצאה את עצמה בסיטואציה אבסורדית. במשך שנים היא ותושבי השכונה הלינו על כך שאין גן ילדים באזור, וכעת, על המגרש שבו עומד ביתה, מתוכנן להיבנות גן ילדים. 

הסכם הפינוי עליו היא ורבים אחרים נדרשו לחתום כלל סעיפים דרקוניים: התחייבות להתפנות לפי דרישת היזם, ויתור על התנגדויות תכנוניות, התחייבות להימנע מצעדי מחאה, וכן ויתור רחב על טענות ותביעות עתידיות. במקביל, ליזם ניתן שיקול דעת רחב בקביעת מועד ומיקום דירת הפיצוי, ללא התחייבות ללוחות זמנים ברורים לבנייתה, והוא מתעלם לחלוטין מזכויות הירושה של ילדי המשפחות שנולדו בשכונה. "אם מישהו נפטר, לילדים לא מגיע כלום. אין בית אב פה שאין בו מחלה״, היא אומרת. ״זה הגיוני שימכרו אותנו ככה? כאילו אנחנו חפצים או אבנים בשטח? תראי כמה ידיים הפרויקט הזה עבר. שנה לקח לו (ליזם, ס״ת) להרים בניין אחד, מי יאשר לי משכנתא עוד 10 שנים כשאני אהיה מבוגרת ובעלי נכה 100 אחוז?".

מגדלים באוויר, תושבים ברחוב

בשנתיים האחרונות נכנס הפרויקט לישורת האחרונה, והחודש אמור היה להתחיל סבב הפינויים הראשון. קשת פנתה לסגני ראש העיר בדרישה לעצור את המהלך עד למציאת פתרון מלא והוגן, שיבטיח לכל משפחה יציבות. ״נדמה שהסכר נפרץ״, אומרת קשת. ״מדובר במשפחות שחיות בשכונה עשרות שנים, ילדות וילדים הלומדים במסגרות סמוכות, הורים שעובדים באזור, ורשתות תמיכה קהילתית שנבנו לאורך זמן. הפינוי איננו רק שינוי כתובת, אלא פירוק של מרקם חיים שלם. התחושה היא של חוסר צדק עמוק: בזמן שליזמים מוענקות זכויות בנייה מורחבות, הקהילה הוותיקה נאבקת על זכותה הבסיסית לבית״.

בישיבת המועצה מהחודש שעבר אמרה קשת לחברי מועצת העיר ובכירי העירייה: ״שמונה משפחות אמורות להיות מפונות בכוח ב- 18 במרץ, מכיוון שהעירייה התנתה את קבלת ההיתר ליזמים בכך שהם מפנים את המשפחות. אני קוראת להנהלת העירייה לאפשר למשפחות לגור עד שהם  יקבלו דירה חדשה. הם אפילו משלמים על הדירה, והרבה מאוד כסף. לא מכירה שום מקום שאפשר למצוא דירה בשכירות ב-2,000 שקל בחוסר וודאות מתי ייבנה  הבניין ומתי הם יוכלו לחזור״.

״אני לא מחפשת להתעשר, רק קורת גג. אם היום אנחנו חיים מהיד לפה, מה יהיה כשיפנו אותנו, ולאן?"

גם התושבים מצידם דורשים להקפיא את צווי הפינוי, לפחות עד לבחינה מחודשת של תנאי ההסדר. הם מקווים להגיע להסכמה כלשהי לפני שהשטח שהיה ביתם במשך עשרות שנים יהפוך למתחם מגדלים.  "אם הייתה לי אפשרות, לא הייתי נלחמת. מי רוצה באמצע החיים לצאת למאבק שיש בו כל כך הרבה שחיתויות?״, מסכמת קמחי. ״אמרתי לקבלן מטעם חכשורי שחילק לנו את צווי הפינוי: ׳תביא לי קורת גג גם במקום אחר. אני לא מחפשת להתעשר, רק קורת גג׳. הוא עשה פה הפרד ומשול בשכונה קשת יום והכריח אנשים לחתום. זה מביך לדבר על המצב שלנו, אבל אין לנו ברירה. אם היום אנחנו חיים מהיד לפה, מה יהיה כשיפנו אותנו, ולאן?".

מעיריית תל אביב נמסר: ״פינוי‑בינוי שכונת הארגזים הוא מהלך מורכב, בעל רקע תכנוני, קנייני וחברתי ארוך שנים. הפרויקט מתבצע בהתאם למכרז רשות מקרקעי ישראל משנת 1998, שבו נקבע כי היזם הוא האחראי לפינוי כלל המחזיקים במתחם. במסגרת המכרז הוכרו 193 מחזיקים כזכאים לדירת 4 חדרים ולפיצוי כספי. לאורך השנים נוספו מחזיקים רבים מעבר לאלה שנכללו בסקר המקורי. כדי לאפשר מענה גם להם גובש בשנת 2016 מתווה חברתי, בשיתוף ובהסכמת נציגות התושבים, היזמים, נציג המדינה והעירייה. 

לפי המתווה:

• מחזיקי המכרז המקורי זכאים לדירת 4 חדרים ללא תמורה, לתשלום חד‑פעמי של כ‑200 אלף ש"ח ולסיוע בשכר דירה בגובה 4,000 ש"ח לחודש עד לאכלוס.
• מחזיקים נוספים זכאים לדירת 3 חדרים, לעיתים עם השתתפות עצמית, ו‑2,000 ש"ח לחודש סיוע בשכר דירה.
• ותיקי המתחם וילדיהם הבוגרים שנמצאו זכאים – מקבלים דירות ללא תמורה.

המתווה נועד לאפשר פתרון דיור גם למי שנכנסו למתחם שנים רבות לאחר פרסום המכרז, תוך שמירה על מסגרת החוק ועל עיקרון של מתן קדימות לוותיקים. זכויות הבנייה נקבעו על‑ידי מוסדות התכנון במסגרת תכנית תא/5000. התכנית אינה מממשת את מלוא הזכויות האפשריות ואינה מוסיפה זכויות מעבר למותר בחוק. היקף הבנייה נועד לאפשר את מימוש הפרויקט כולו- כולל פינוי המחזיקים, הקמת תשתיות ופיתוח שכונה שלמה. העירייה מפקחת על התהליך כדי לוודא שהפרויקט מתקדם תוך שמירה על זכויות התושבים.

חשוב להדגיש כי הזכאות לפיצוי נקבעה בהתאם למכרז רשות מקרקעי ישראל ולמתווה החברתי. הקריטריונים כוללים רצף מגורים, מגורים בפועל, שנת ההגעה למתחם והיעדר בעלות על דירה נוספת. כלל הבקשות נבדקו על‑ידי צוות מקצועי, והוקמה גם ועדת חריגים הכוללת נציגי ציבור ונציגי תושבים. המתווה פורסם באתר העירייה והועבר לתושבים במסירה ישירה. ההסכמים נחתמים בין המחזיקים ליזמים, בהתאם למכרז ולמתווה שאושר במועצת העיר. העירייה אינה צד להסכמים, אך מלווה ומפקחת עליהם במסגרת סמכויותיה ובוחנת סוגיות כמו ויתור על התנגדויות ותביעות, כדי לצמצם פגיעה אפשרית ולחזק את ההגנה על התושבים.

העירייה בחנה את שלביות הפינוי וקידמה מתווה שמצמצם ככל הניתן פינוי מוקדם ומאפשר למשפחות להישאר במתחם או לקצר את תקופת הדיור הזמני. העירייה ממשיכה לבחון, לפי הצורך, הקפאה נקודתית של פינויים – מתוך רצון לאזן בין מימוש הפרויקט לבין מענה מלא לתושבים. העירייה פועלת לפיתוח שכונה חדשה, מסודרת ומאורגנת, תוך שמירה על זכויות התושבים ומתן פתרונות דיור ראויים לאחר עשרות שנים של מציאות מגורים בלתי מוסדרת״.