146 משכורות חודשיות, קצת יותר מ-12 שנות עבודה. זהו מחירה של דירה ממוצעת בארץ, נכון לספטמבר 2015. במלים אחרות, רכישת דירה בישראל היא התאבדות פיננסית. ספרו את זה לרוכשים: באותו רבעון בדיוק נרשמה עלייה של 13% בביקוש לדירות.
ניתוחים שונים שנערכו ברחבי העולם בנושא הבעלות על דירות מצביעים על כך שהחלטות הרכישה מתקבלות מתוך שיקולים שאינם כלכליים נטו. מעט מאוד מחקר הוקדש לנושא של היעדר חלופות אטרקטיביות לבעלות. בישראל, שבה השיקולים הכלכליים אמורים דווקא לתמוך בוויתור על רכישת דירה עד שהמחירים יירדו, פועלת שורה של גורמי לחץ – כלכליים, תרבותיים וחברתיים – שהופכת את רכישת הדירה לאופציה המועדפת על צעירים, גם במחיר משכון עתידם ל-30 שנה ויותר.
שכירות זה פויה
השאיפה לבעלות על נדל"ן מוטמעת עמוק בתרבות הישראלית. מה שהחל כגאולת הקרקע לפני קום המדינה המשיך גם לאחר הקמתה, בעיקר בארבעת העשורים שבהם מממשלת ישראל ראתה בעצמה האחראית על שוק הנדל"ן למגורים. החשיבות שמייחס הצרכן הישראלי לבעלות על הדירה השפיעה מהותית על הנורמות שהשתרשו בשוק הנדל"ן המקומי.
שוכרים ומשכירים כאחד, כמעט בכל הגילאים, מתייחסים לשכירות כאל שלב מעבר לפני הדבר האמתי – רכישת דירה. לתפיסה הזו יש השלכות מרחיקות לכת על האופן שבו כל צד מתייחס לתפקידו. השוכרים בוחנים את הדירה לפי 3 מרכיבים: מחיר, מיקום ומאפייני הדירה (הגודל, האיבזור והביטחונות הנדרשים על ידי בעל הבית). לעומתם, המשכירים חדלו להתייחס לדירה כאל השלמת הכנסה והחלו לאמץ חשיבה "עסקית" יותר. זו מתבטאת בעיקר בכך שהם מעוניינים לתת כמה שפחות (פחות חדרים, פחות איבזור, פחות מחויבות לתחזוקה) – ולדרוש כמה שיותר (יותר שכר דירה, יותר ביטחונות).
בתמונה: 146 בתים קטנים. כן, כמו מספר המשכורות שתצטרכו בשביל לרכוש דירה אחת.
הואיל ואף אחד מהצדדים לא רואה בשני פרטנר אלא נטל, נוצר מתח מובנה. שני הצדדים חשים שהמתח הזה ייפתר רק באמצעי אחד: מעבר מסטטוס של שוכר לסטטוס של בעל דירה. למעשה, האופציה של שכירות הפכה בשנים האחרונות לגרועה ובלתי אטרקטיבית, והיא מהווה שיקול משמעותי ביותר בהחלטה לרכוש דירה למרות המחיר.
לא רק השוכר והמשכיר תופסים את השכירות כשלב ביניים קצר, אלא גם מדינת ישראל. מנתונים שנאספו בידי מכון אדווה עולה כי עד אמצע שנות ה-80 היו ממשלות ישראל מעורבות מאוד בדרכים שונות בשוק הנדל"ן למגורים. המדיניות הזו השתנתה בשלושת העשורים האחרונים והממשלה צמצמה דרסטית את מעורבותה בשוק. אך הדרך שבה נתפסת השכירות נותרה ללא שינוי: שלב מעבר קצר מועד שאין צורך לפעול להסדרתו. הגישה הזו, יש לציין, לא תורמת להפיכת השכירות לאלטרנטיבה אטרקטיבית.
לא לזרוק את הכסף
דור המילניום – הדור החדש של השוכרים הפוטנציאליים – מיואש וגמיש יותר מקודמיו. הכלכלה השיתופית פורחת בזכות הדור הזה, שמוכן לשלם תמורת זכות שימוש אבל נלהב פחות להתחייב על בעלות. בעולם הרחב מושג הבעלות עובר בשנים אחרונות טלטלה משמעותית. הבעלות נתפסת כפחות אטרקטיבית, פחות גמישה ויותר מחייבת (או במלים אחרות: בעלות שייכת לדורות הקודמים, היא "של זקנים").
בישראל, כמו בישראל, בעלות היא עדיין דרך המלך להפגנת סטטוס חברתי. כשזה מגיע לדיור, דור ההורים נאחז בגישה שמרנית – חרדתית אפילו – ולוחץ על הצעירים "לא לזרוק את הכסף על שכירות". לגישה זו מצטרפת גם נכונות גבוהה של ההורים לאפשר לילדיהם להישאר בביתם עד גיל מבוגר (לפעמים כשאותם ילדים הם כבר הורים בעצמם). במקביל ההורים גם מוכנים לקחת הלוואות כדי להעניק לילדים סכום כסף ראשוני לרכישת דירה (סכום שלא היו נותנים אם הילד היה מחליט לשכור דירה ולהשקיע את הכסף בשוק ההון).
הדור הצעיר בישראל מנותב על ידי דור ההורים לשאוף לבעלות על דירה, גם אם מבחינה כלכלית מדובר בטעות שתלווה את הצעירים ב-30 השנים הבאות. העידוד האקטיבי מצד ההורים פועל אם כן להקטנת האטרקטיביות של השכירות ויוצר ביקוש לנדל"ן לרכישה.
בורסה? זה מפחיד אותי
בסרטים נוהגים להציג ברוקרים כטיפוסים חלקלקים בחליפות יוקרה במכוניות עם גג נפתח. בישראל של שנות ה-70- וה-80 נחשב מסחר בבורסה (בעיקר במניות הבנקים) לפעילות מקובלת בקרב משקי הבית – שהתנהלו בלי חליפות של הוגו בוס ומרצדס בהזמנה אישית. קריסת מניות הבנקים שהורידה לטמיון את החסכונות של משקי הבית המושקעים, נצרבה היטב בתודעתם של בני אותו דור ושל ילדיהם.
בזיכרונם המתעתע ניתן לסכם את המשבר בשורה אחת מתוך שירו שלום חנוך: "הבורסה נפלה, אנשים קופצים מהגג". עד היום ישראלים רבים רואים בבורסה אפיק השקעה למביני עניין בלבד, לא אלטרנטיבה אטרקטיבית לרכישת נדל"ן. דירת מגורים נתפסת כהשקעה סולידית, קלה להבנה ולעיכול, שבה משולב גם חיסכון של דמי השכירות. והתוצאה: הציבור רוצה להמשיך לקנות דירות, בכל מחיר.