התחנה האחרונה: על קרקע השייכת לציבור מקדמת עיריית תל אביב עוד פרויקט מגורים יוקרתי

התיאבון של הרשויות המקומיות לחסל את עתודות הקרקע האחרונות העומדות לרשותן הולך וגדל. כעת הגיע התור של "חניון בית הדר", הנמצא בסמוך למפגש הרחובות דרך בגין ורחוב הרכבת בתל אביב. 

לשטח זה צירפה העירייה שטח נוסף מעברו השני של הרחוב, יחד הם מתפרסים על פני כ-30 דונם המצויים בבעלות משותפת של העירייה ושל רשות מקרקעי ישראל, ומהווים את אחת מעתודות הקרקע הציבוריות הגדולות בלב העיר. 

בימים אלה מקדמת העירייה תכנית במתחם להקמת מגדלי תעסוקה ומגורים עם מסחר וגם קצת שטחי ציבור. ללא שטחים פתוחים ציבוריים משמעותיים, עם חניוני רכב (מי אמר שבעירייה רוצים עיר בלי מכוניות?) וכמה שפחות מעורבות של הציבור בקידום התכנית.

מה יישאר לציבור מהקרקעות שבבעלותו? לא הרבה. ומה יישאר לדורות הבאים? שוב, מעט מאד, בעיקר שאריות שהצליחו לחמוק מפרנסי העיר הנוכחיים.

הבינוי החדש ירוכז על פני כ-11 דונם, מצפון לרחוב הרכבת, בשטח "חניון בית הדר" (שאר שטח התכנית מצוי מדרום, בתחום בו מצוי "בית המכס" ולא מתוכננת בו בנייה חדשה). מדובר בשלב זה בתב"ע שנועדה להגדיר ייעודים, שימושים וזכויות בנייה. בשטח החניון מתוכננים לקום חמישה מבנים, שני מגדלים בני 32 ו-37 קומות ישמשו לתעסוקה (את חלקם אפשר יהיה להמיר למלונאות), שני בניינים בני שמונה ו-13 קומות ישמשו למגורים (עד כ-250 דירות, בעיקר קטנות) ובניין נוסף, בקצה השורה ובצמוד לדרך בגין ישמש כמבנה ציבור. 

התכנית הוגדרה על ידי העירייה כ"התחדשות עירונית", בעוד שלמעשה לא תמצאו כאן פעולת התחדשות, אלא בנייה חדשה בשטח פתוח וריק: מגרש שבו פועל כיום חניון עילי. הגדרת התכנית כפעולת התחדשות מאפשרת לעירייה את הגדלת זכויות הבנייה באופן משמעותי, ובמקום 420 אחוז בנייה הנהוגים באזור, לקבל 1,280 אחוז ואף יותר מכך.

למרות שתחנה של קו הרכבת הקלה תפתח כאן בסוף 2022, מתכננת העירייה להקים חניון תת-קרקעי שישרת את המתחם. כל מי שמתכנן בתל אביב יודע עד כמה העירייה מערימה קשיים ולא נדיבה בשטחי חנייה, מתוך הצהרה כי העיר נדרשת להישען על תחבורה ציבורית, אלא שבפרויקט שאותו יוזמת העירייה, המדיניות משתנה.

מאות חותמים על עצומה 

העירייה אמנם קיימה לפני כחצי שנה אירוע שבו נחשפה טיוטת התכנית, אך הציבור רק התוודע לתכנית ולא הוזמן להשתתף בתהליך התכנון (כפי שקורה בהתאם ל"נוהל התייעצות עם הציבור בתהליכי תכנון עירוני"). כעת מבקשים התושבים לעצור את התהליך ולשתף אותם בתכנית קודם להפקדתה, משום שאז השפעתם תהיה אפשרית רק בהגשת התנגדות, שיתכן ותדחה על ידי הוועדה המקומית.

תושבי האזור מבקשים לשפר מרכיבים שונים בתכנית, שלתפיסתם פוגעים בתושבים ובסביבה העירונית. לאחרונה חתמו 400 מהם על עצומה הפונה לראש העירייה רון חולדאי, ואף הגישו לעו"ד דורון ספיר, יו"ר ועדת המשנה לתכנון ובנייה תל אביב-יפו, מכתב מאת עו"ד דוד שוב, ובו הם מתריעים על כמה מהמהלכים של התכנית. 

• 

• 

לדבריהם, שטחי הציבור בתכנית אינם עונים על הצורך הקיים ובטח לא על הצורך שיתעורר, עם תוספת של מאות תושבים חדשים בפרויקט המתוכנן. הם מתרעמים מהפיכת "בית המכס" ההיסטורי שנמצא בשטח המתחם למבנה סחיר ולא לשטח ציבורי ותוהים מדוע מבנה הציבור היחיד שמוצע בתוכנית מיועד להיבנות הרחק מבתי התושבים. 

עוד טוענים התושבים כי התכנון ייצור בידול של השטח הבנוי החדש מהשכונה, ומשום שאין בו התחייבות לדיור בר השגה, יהפוך המתחם לעוד פרויקט יוקרתי שמנותק מהשטח. הם קובלים על כך שלפי התכנית, המגדלים אמורים להיבנות בשטח המיועד לבנייה נמוכה – עד שמונה קומות בלבד.

במכתב ציינו התושבים כי התוכנית לא כוללת בתחומה רצועה גדולה יחסית שנמצאת בבעלות פרטית. לטענתם, הימנעות זו של העירייה מהכללת השטח הפרטי, נובעת מרצון העירייה לקדם את התכנית במהירות ובלי לחלוק אותה עם שותפים. התוצאה היא צמצום פיתוח השטח ונסיגה מראייה עירונית כוללת.

מבית מכס למחסן אופניים 

תולדותיו של המתחם שלובים בהתפתחות התחבורה בארץ ישראל. כבר בשנות ה-90 של המאה ה-19 עברה כאן הרכבת העות'מנית. יעדה היה נמל יפו ואותו היא קישרה עם כל חלקי המזרח התיכון. לאחר מלחמת העולם הראשונה, ב-1920, חידשו הבריטים את מסילת הרכבת ובחרו להקים בשטח זה את "תחנת הרכבת תל אביב". לא הרחק מכאן הוקם אזור חדש לתעשייה ומלאכה, וב-1941 נחנכה התחנה המרכזית. כך התגבש מרכז התחבורה הגדול והמרכזי של היישוב העברי. 

על חשיבות המקום מצביעה החלטת ראשי איגוד הפרדסנים, להקים בשנות ה-30 במגרש רחב ידיים לצד התחנה, את בניין המשרדים הגדול והמשוכלל שנבנה עד אותה עת – "בית הדר" (בתכנון אדריכל קרל רובין). כיום הבניין אמנם מוזנח, אך עדיין ניתן לזהות את איכויותיו האדריכליות. 

לאחר קום המדינה המשיכה התחנה לשרת את קהל הנוסעים ושינעה סחורות. ב-1970, לאחר חמישה עשורים של פעילות, כשהאזור הלך והצטופף, הועתקה התחנה אל הקצה הדרומי של תל אביב. בינתיים גם תחנה זו התפנתה. קודם להעתקתה, קודמה יוזמה פרטית להקמת פרויקט של עירוב שימושים במגרש שבו שוכן "חניון בית הדר". 

ב-1964, יזמים ואדריכלים החלו לקדם תכניות לפרויקטים מורכבים בתל אביב שכללו מגדלים (דיזנגוף סנטר, כיכר המדינה, מתחם מנשייה). בשטח החניון קידמו בעלי "מלון השרון" ההרצליאני את הקמת פרויקט מלונאות ותעסוקה, שאותו תכנן האדריכל שמעון פובזנר. פרויקט שאפתני זה לא התממש.

עם פינוי תחנת הרכבת, הפך שטח המסילה לרחוב הרכבת ששימר בשמו את תולדותיו של המקום. מרבית מבני התחנה, לרבות מבנה תחנת הנוסעים, נהרסו. מבנה "בית המכס" המרכזי נהרס בחלקו, והאגף שנותר ממנו הפך למחסן אופניים המשמש את משטרת ישראל ואף הוכרז לשימור. השטח הלוגיסטי של התחנה, ששימש בעיקר לשינוע סחורות, הוסב לחניון. בסוף שנות ה-90 הוכפלה קיבולת הרכבים בתחומו, לאחר שנבנה בו חניון דו-קומתי, משלד של פלדה ובטון, בתכנונו של משרד "קייזר-לקנר אדריכלים". 

במשרד, שעורך גם את התוכנית החדשה, שותף מהנדס העירייה לשעבר ומי שתכנן את מבנה החניון הקיים באתר, האדריכל דני קייזר.

מעיריית תל אביב נמסר:

"המגרש המדובר נמצא בבעלות עירונית ורשות מקרקעי ישראל. התכנית מקודמת ביוזמת העירייה והיא כוללת שטחי תעסוקה ומגורים, שטחי ציבור בנויים וכיכר עירונית יחד עם שימור בית המכס. כחלק מקידום התכנית החניון הקיים ייהרס. התכנית, שצפויה לעלות לדיון בוועדה המקומית בחודשים הקרובים, תבוצע בהתאם להוראות תכנית המתאר לאזור מע"ר מטרופוליני, סמוך להסעת המונים: 75% תעסוקה ו25% שטחי מגורים והיא מתבצעת בסמכות מקומית ולא נדרש אישור המחוז. התכנית עברה הליך יידוע ציבור במסגרתו הוצגה לתושבים. באשר למבנה הציבור בחלקו המזרחי של המתחם, בדיקה תכנונית שנעשתה העלתה כי זהו המיקום הטוב ביותר עבור מבנה מסוג זה".