הוועדה המחוזית חיפה דנה כעת בהתנגדויות לתוכנית המתאר החדשה לקיבוץ מעגן מיכאל. לאחר הפרסום במקום הכי חם בגיהנום, שגרר סיקור נרחב של התוכנית בגופי תקשורת נוספים, הוגשו לתוכנית התנגדויות נוספות. שתיים מהן הוגשו על ידי יזמי התוכנית בעצמם – הקיבוץ, ובתיאום מתוזמן גם היזמת השנייה של התוכנית, המועצה האזורית חוף הכרמל. את אותה יהירות, מניפולטיביות וחוצפה שהביע האדריכל עורך התוכנית, ערן מבל, לאורך ההליך התכנוני כלפי לשכת התכנון המחוזית וכלפי הערכאות הארציות, מביעים כעת אנשי הקיבוץ בהתנגדותם.

התנגדות עצמית הפכה לדבר שבשגרה בעולם התכנון, כל עוד זו מוגשת בתום לב ובמטרה להביא לוועדת המשנה להתנגדויות, או לחוקר ההתנגדויות שמינתה, עניינים נקודתיים ועקרוניים לבחינה נוספת. אולם בהתנגדויות המשולבות של מעגן מיכאל וחוף הכרמל יש הכל מלבד תום לב.

התנגדות עצמית הפכה לדבר שבשגרה בעולם התכנון, כל עוד זו מוגשת בתום לב ובמטרה להביא לוועדת המשנה להתנגדויות, או לחוקר ההתנגדויות שמינתה, עניינים נקודתיים ועקרוניים לבחינה נוספת. אולם בהתנגדויות המשולבות של מעגן מיכאל וחוף הכרמל יש הכל מלבד תום לב. על פני 14 הסעיפים בהתנגדות, שחמישה מתוכם מופיעים גם בהתנגדות המועצה תחת נימוקים זהים ולעיתים אף בניסוח זהה, מבקש הקיבוץ להבטיח לעצמו גמישות תכנונית חריגה מהמקובל: הגדלת מכסות הבינוי, חריגה ממגבלות הצפיפות, שינוי ייעודי קרקע, ניוד זכויות בין מתחמים ועוד. הכל, תוך ניסיון להפוך את התנאים המגבילים שקבעו ועדות התכנון בערכאות השונות במשך שלוש השנים שחלפו מאז שהוחלט על הפקדת התוכנית בתנאים, ועד שזו לבסוף הופקדה להתנגדויות הציבור ב-2025.

מההליך התכנוני עולה כי לשיטתם של אנשי מעגן מיכאל, חוק התכנון והבנייה החל על יתר תושבי ישראל אינו צריך לחול במעגן מיכאל, שכן זהו קיבוץ "שיתופי", הגדרה שנדמה כי מעניקה לו חסינות מפני רגולציה.

המוקש במחסן הבננות

אחד הסעיפים הדרמטיים בהתנגדות הקיבוץ מסתתר תחת הכותרת הטכנית והאפורה לכאורה של "מבני משק" בתא שטח 791 (לשעבר 645). הקיבוץ דורש לשנות את ייעוד הקרקע במקום מ"קרקע חקלאית" ל"מבני משק". על פניו, מדובר בבקשה תמימה להסדרת פעילות קיימת של מסגרייה, מוסך טרקטורים, מחסני ציוד ובתי אריזה של אבוקדו ובננות על שטחים "מופרים ממילא". הקיבוץ טוען כי השטח משמש כיום לצרכים תפעוליים, ולכן, בגיבוי משרד החקלאות, נטען כי אין טעם להשאירו בייעוד חקלאי שכן הקרקע אינה מתאימה לעיבוד.

אלא שעיון בהקשר המרחבי הרחב חושף כי שינוי הייעוד טומן בחובו הפיכה של כמה סככות קיימות בשטח, מבנים קלים וארעיים מטבעם, לשטח שתתאפשר בו בנייה "כבדה" ובלתי הפיכה בהיקף של כ-22 דונם. מיקום תא השטח שהתווסף לקיבוץ עתיר הקרקעות הוא בצמוד לכביש 2 (כביש החוף), אך מעברו המזרחי. בעוד שחלקים נרחבים מהרחבת כביש 2 כבר אושרו או הושלמו (ממחלף חבצלת ועד מחלף קיסריה, ומגשר מעין צבי עד זכרון יעקב), המקטע היחיד שלא יצא לפועל במסגרת התת״ל הוא זה שבין המקטעים הללו וכולל את ג'סר א-זרקא ומעגן מיכאל. זהו המקטע שאמור לכלול את הסטת תוואי הכביש מזרחה, המהווה את המוצא האחרון שנותר לתושבי היישוב הצפוף והחנוק ג'סר א-זרקא, לאחר שנחסמו מצפון על ידי מעגן מיכאל ומדרום על ידי קיסריה.

בעוד שחלקים נרחבים מהרחבת כביש 2 כבר הושלמו, המקטע היחיד שלא יצא לפועל הוא זה שבין המקטעים הללו וכולל את ג'סר א-זרקא ומעגן מיכאל. זהו המקטע שאמור לכלול את הסטת תוואי הכביש מזרחה, המהווה את המוצא האחרון שנותר לתושבי היישוב הצפוף והחנוק ג'סר א-זרקא

זמן קצר לפני הפקדת התוכנית של מעגן מיכאל, הגישה המועצה התנגדות נחרצת לתוכנית ההרחבה של ג'סר א-זרקא. בהתנגדותה, טענה המועצה כי אין לאשר את הרחבת ג'סר א-זרקא משום ש"אין היתכנות תכנונית" כל עוד הסטת כביש 2 לא בוצעה בפועל, וכי על ג׳סר להגדיל תחילה את הצפיפות בשטח הקיים של היישוב. עוד הוסיפה כי אין סיבה לדון בהרחבה של ג׳סר היות והנושא אינו בתוכנית החומש של משרד התחבורה. המועצה אף הדגישה כי שטח ההרחבה עדיין שייך לתחום השיפוט שלה ולא הועבר לג'סר א-זרקא.

חודש לפני שהופקדה התוכנית של מעגן מיכאל להתנגדויות הציבור, אישרה הוועדה המחוזית חיפה לבסוף גם את תוכנית ג׳סר א-זרקא מזרח – תחת שינוי קטן ומשמעותי: על התוכנית להתממש תוך חמש שנים, אחרת תוקפה יפוג והיא תבוטל. המעגל שנוצר לא פחות ממדהים: המועצה מתנגדת לפיתוח ג'סר א-זרקא בטענה שהכביש טרם הוסט, ובמקביל, הקיבוץ – בגיבוי מלא ותיאום עם אותה מועצה ממש – מקדם בנייה שעלולה לעכב את אותה הסטת כביש בדיוק.

שפגט תכנוני

כפי שחשפנו ב"מקום הכי חם בגיהנום", למרות שהתוכנית מאפשרת הרחבת יחידות דיור ותכסיות גבוהות של עד 80 אחוז – לא צורף אליה נספח בינוי המגדיר בפועל איפה וכמה מותר לבנות. עוד טרם ההתנגדות הציג הקיבוץ את הסירוב לספק נספח בינוי דווקא כבחירה אסטרטגית. לטענתם, תוכנית מתאר מחייבת גמישות להתאמה לצרכים דמוגרפיים עתידיים "בקצב ובעיתוי שיקבע הקיבוץ".

ההתנגדויות חושפות דרישה עקרונית לצמצום הרגולציה המחוזית והעברת מוקד קבלת ההחלטות אל המועצה והקיבוץ. כבר בדיוני ההפקדה הבהירה הוועדה המחוזית כי בכוונתה לצמצם את אי-הוודאות התכנונית, וקבעה חובה להסדרה תכנונית מלאה של תאי השטח, לרבות גבולות ברורים ומכסות מדויקות, תוך איסור על הכשרת חריגות בנייה בדיעבד. הקיבוץ והמועצה הודפים דרישות אלו בטענה לפגיעה ב"אופי הקיבוץ השיתופי", אשר לטענתם אינו מעוניין לקבע שיוך או חלוקה קניינית לכל מגרש.

הפתרון המוצע על ידם הוא מנגנון עוקף: הקמת מנגנון לניוד זכויות בין מתחמים בהיקף של עד 15 אחוז, והגדרת נספח המתחמים כ"נספח רקע שאינו מחייב". המטרה שמאחורי דרישות אלו שקופה: לאפשר הוצאת היתרי בנייה ללא צורך בהליך מורכב של מדידה והסדרה של תאי שטח שלמים, וקבלת חופש פעולה כמעט מלא בתוך גבולות התוכנית, מבלי להידרש לאישור מחודש של הוועדה המחוזית בכל שינוי תכנוני עתידי.

כפי שדווח במקום הכי חם בגיהנום, הדיון של ועדת המשנה לשמירה על שטחים פתוחים וחקלאיים חשף את הוויכוח הסוער סביב השכונה החדשה (מגורים א' וב' בשכונת חופית) שעתידה להיבנות על שטח בריכה מספר 35, ותכלול 186 דירות על פני 50 דונם.

"השוואה לעומתית"

ההתנגדות העיקשת של הקיבוץ לקבלת תכתיבי מוסדות התכנון אינה נעצרת בקווי הבניין או בייעודי הקרקע, אלא גולשת לוויכוח עקרוני ובוטה על עצם זכותו של הקיבוץ להחזיק בתשתיות ציבוריות בהיקפים של עיר בינונית. מסמכי המענה של אדריכל התוכנית, ערן מבל, להערות לשכת התכנון המחוזית, חושפים טפח נוסף מהיהירות והזלזול שהפגינו יוזמי התוכנית כלפי הרגולטור.

כבר בשלבי הבדיקה המוקדמים, זיהתה לשכת התכנון אנומליה בהיקף שטחי הציבור המבוקשים בתוכנית. בבדיקה שנערכה נמצא כי הפרוגרמה שהגיש הקיבוץ מציגה צורך ב-33 דונם לצרכי ציבור, בעוד שעל פי חישובי הלשכה, בהתבסס על ההקצאות המקובלות במגזר הכפרי, "היקף ההקצאה הנדרשת אינו עולה על 20 דונם". המסקנה של גורמי המקצוע הייתה חד משמעית: לקיבוץ יש כבר היום הקצאות עודפות נרחבות, ועל כן "אין כל הצדקה להוספת שטחים ציבוריים ביישוב".

אולם הנתון המדהים יותר נגע לזכויות הבנייה. התוכנית של מעגן מיכאל ביקשה לאשר זכויות בנייה למבני ציבור בהיקף עצום של כ-72,000 מ"ר בנוי (לא כולל בית הספר האזורי). לשם השוואה, הטיחה לשכת התכנון בפני היזמים את הנתונים מהיישוב עתלית: יישוב המונה כ-10,000 תושבים – פי שלושה וחצי מאוכלוסיית היעד של הקיבוץ – מחזיק בזכויות מאושרות של כ-110,000 מ"ר בלבד למבני ציבור. במילים אחרות, הקיבוץ דרש יחס של מטרים רבועים לתושב הגבוה בעשרות אחוזים מהמקובל ביישובים עירוניים מבוססים.

תגובתו של אדריכל התוכנית לנתונים אלו הייתה מתקפה חזיתית. במקום להתמודד עם המספרים, בחר עורך התוכנית לבטל את עצם הלגיטימיות של הבדיקה ההשוואתית. "ההשוואה לעתלית לעומתית ואינה רלבנטית", כתב האדריכל בתגובתו הרשמית, תוך שהוא טוען כי "מלכתחילה לא צריכה להתבצע" השוואה כזו. לשיטתו, "לא ניתן להשוות קיבוץ שיתופי לישוב כמו עתלית", שכן הקיבוץ מקיים אורח חיים של קהילה שיתופית ורב-דורית המחייבת מוסדות פנים-קיבוציים ייחודיים.

בניסיון להדוף את דרישות הצמצום, שלף הקיבוץ את טיעון "הייחודיות": חדר האוכל, המכבסה, המרכולית והמועדונים לחברים הוצגו כשטחים ש"לא ניתן להחשיב כחלק מההקצאה הרגילה". אפילו המרכז האזרחי (חד"א) הוגדר כ"מבנה ייחודי שלא ניתן לחשב כמבנה ציבור במסגרת המפתחות הפרוגרמתיים המקובלים". את התחשיבים המקצועיים של מוסדות התכנון, שנועדו להבטיח שימוש יעיל בקרקע, פטר האדריכל כ"תחשיב תיאורטי שאינו רלבנטי לישוב כפרי שיתופי קיים".

ההתעקשות הזו על היקפי בינוי ציבוריים חריגים מתחברת ישירות לדרישות הנוכחיות בהתנגדות שהוגשה הבוקר. כשהקיבוץ דורש להחזיר את תא שטח 26 (מתחם בית הספר שדה) לייעוד ציבורי במקום למגורים, הוא עושה זאת למרות שלשכת התכנון קבעה במפורש כי "בתכנית קיים עודף של שטחים לצרכי ציבור" ולכן "אין לאפשר שינוי ייעוד ממגורים למבנים ומוסדות ציבור". אך במעגן מיכאל, כך נדמה, המספרים, התקנים וההשוואות ליישובים אחרים הם בגדר המלצה בלבד, כל עוד הם אינם משרתים את חזון "העיר-הקיבוצית" שהם מבקשים לבנות לעצמם.

אקרובטיקה דמוגרפית

הניסיון להצדיק את היקפי הבנייה העצומים ואת הדרישה לתוספת שטחי ציבור, הוביל את מתכנני הקיבוץ ללוליינות סטטיסטית גם בתחום הדמוגרפיה. בחוות הדעת של לשכת התכנון נחשף פער מטריד בין היומרות של הקיבוץ לבין נתוני האמת של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס). אנשי המחוז, שבחנו את נתוני 2017-2020, קבעו כי "לא נמצא בסיס לקצב גידול טבעי גבוה או לגודל משק בית חריג בקיבוץ". יתרה מכך, הם ציינו כי היחס בין מבוגרים לילדים בקיבוץ הוא דווקא "מהנמוכים ביישובי מרחב חוף כרמל", נתון ששומט את הקרקע תחת הדרישה להרחבות מסיביות המבוססות על צרכי ריבוי טבעי.

תגובתו של אדריכל התוכנית, ערן מבל, לנתונים אלו, מדגימה כיצד ניתן לסלף את המציאות באמצעות מספרים. בניסיון להפריך את קביעת הלשכה, טען האדריכל כי "שיעור האוכלוסייה בגילאי 6-18 (17.5 אחוז) ובגילאי 19-45 (40 אחוז) גבוה מאוד". כדי להמחיש את ה"בייבי בום" הקיבוצי, הוא הצהיר בגאווה כי "שיעורי הילודה בקיבוץ בשנים האחרונות עומדים על כ-40 ילדים בשנתון".

על בסיס הנתון האבסולוטי הצנוע הזה – 40 לידות בשנה בקיבוץ המונה כ-2,200 נפש – בנה האדריכל את התזה המסולפת. בתחזיתו, הניח לפתע זינוק דרמטי ל"כ-75 ילדים בשנתון", כמעט הכפלה של קצב הילודה הנוכחי. כך, באמצעות הצגת נתונים סלקטיבית והשוואה מרומזת לקצבי גידול של אוכלוסיות בעלות מאפיינים דמוגרפיים שונים בתכלית, מנסה הקיבוץ לייצר מצג שווא של התפוצצות אוכלוסין. מצג זה נועד לשרת מטרה אחת בלבד: הצדקת בניית מאות יחידות דיור ועשרות אלפי מטרים של שטחי ציבור ומסחר, הרחק מעבר לצרכים האמיתיים של קהילה המונה עשרות בודדות של לידות בשנה.

קיצור הליכים

בסעיף אחר במסמך ההתנגדות, קיבוץ מעגן מיכאל מבקש לבטל את הדרישה להכנת תב״ע מפורטת כתנאי להוצאת היתר בנייה להרחבת מתקן ההתפלה הקיים, המשמש גם הוא לתעסוקה וכלכלת הקיבוץ. גם כאן, עיון בקובץ ההחלטות מ-2022 חושף כי תנאי להפקדת התכנית הוא הצגת תכנית מפורטת למתקן התפלה, הדורשת בחינה מפורטת של השפעות סביבתיות, פתרונות לסילוק מי רכז וחיבור למערכות ארציות. בעוד התכנית הקודמת דיברה על התפלת מים מליחים, ההרחבה המבוקשת עשויה לכלול התפלת מי ים והגדלה משמעותית של הכמויות, מה שמחייב בדיקה תכנונית חדשה.

הקיבוץ מצידו טוען כי הדרישה להכנת תכנית מפורטת נוספת עלולה לעכב את יישום הפרויקט, אותו הוא מגדיר כחיוני ואסטרטגי. לדבריו, התכנית המופקדת כבר מאפשרת הוצאת היתרי בנייה ללא צורך בתכנית מפורטת, ולכן הוא מבקש לעדכן אותה כך שהאישורים המקצועיים של הגופים השונים ייקבעו כתנאי להוצאת היתר בנייה. לטענת הקיבוץ, מדובר במהלך שנועד לייעל ולקצר הליכים, שעלולים לפגוע בקידום פרוייקט תשתיתי לטובת כלל האזור. להתנגדות צורפו נספחי התכתבויות וסיכומים עם המשרד להגנת הסביבה, רשות המים ורשות הטבע והגנים.

נדמה כי במעגן מיכאל מצד אחד דורשים את הגמישות וההטבות של קיבוץ שיתופי; מצד שני, פועלים כיזמי נדל"ן ממולחים המבקשים למקסם זכויות, להכשיר בדיעבד בינוי בלתי מוסדר ולחסום את פיתוח השכנים. התוכנית המופקדת הפכה לזירת התגוששות שבה האינטרס הציבורי הרחב – בין אם זה פיתוח תשתיות לאומיות בכביש 2 או רווחתם של תושבי ג'סר א-זרקא – נדחק הצידה לטובת האינטרס הצר של הקיבוץ העשיר בישראל. הוועדה המחוזית, שתדון הבוקר בהתנגדויות, תצטרך להחליט אם היא חותמת גומי של בעלי המאה, או שומרת הסף של התכנון בישראל.